Immo Bulletin | Oktober 2020

Die Vermietung von nicht möblierten Immobilien ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Mit Ausnahme der Wohnräume ist es dem Vermieter jedoch gestattet, für die Unterwerfung der Miete zur Umsatzteuer zu optieren. Dies macht in der Praxis meist Sinn, wenn der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Schwierigkeiten können sich also stellen, wenn innerhalb eines Gebäudes einige Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt sind und andere nicht.

Die Finanzverwaltung hat nämlich immer die Auffassung vertreten, die Option müsse zwingend das gesamte Gebäude umfassen.

Der oberste Finanzgerichtshof (Conseil Etat, 9. Sept 2020, Sache 439143) hat gegen die Position der Verwaltung neulich entschieden, dass innerhalb eines Gebäudes nur für einen Teil der Flächen optiert werden kann.

Dieses Urteil bietet also viel mehr Flexibilität. Sie mag auch zu Neuverhandlungen der bereits geschlossenen Mietverträge führen, wenn die einzelnen Mieter eines Gebäudes in unterschiedlichem Maβe zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Art. 257 bis des französischen Steuergesetzbuchs sieht vor, dass Geschäftsveräuβerungen im Ganzen umsatzsteuerlich neutral erfolgen, indem der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Veräußerers eintritt.

Bezogen auf Immobilientransaktionen hatte die französische Finanzverwaltung eine Geschäftsveräuβerung im Ganzen für vermietete Räume auferlegt unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Anlagevermögen des Veräußerers zugeordnet ist, vermietet ist, und dass die Mietverträge durch den Erwerber weitergeführt werden.

Ohne dass dies in den Verwaltungsanweisungen deutlich festgelegt war, setzte die Verwaltung in der Praxis eine Vermietung seit mehreren Jahren voraus.

Im Urteilsfall hatte die Verwaltung die umsatzsteuerliche Neutralität bestritten mit der Begründung, der Weiterverkauf sei nur wenige Monate nach Renovierung und Neuvermietung erfolgt. Ihr wurde dabei in erster Instanz recht gegeben..

Das Berufungsgericht Versailles hat einem Urteil vom Februar 2020 in der Sache mit der Begründung widersprochen, dass die Immobilie bei Übertragung tatsächlich vermietet und zum Anlagevermögen des Verkäufers gehörte.

Der relativ kurze Zeitraum zwischen der Neuvermietung und der Weiterveräuβerung soll also dazu nicht ausreichen, um einen Vermieter als Immobilienhändler oder Entwickler umzuqualifizieren.

Immer mehr Erklärungen müssen zwingenderweise in elektronischer Form, meist über das Internet-Portal der Finanzverwaltung eingereicht werden.

Ab 2021 soll dies auch für die Erklärung 2746 gelten, welche zur Befreiung der sog. 3%-Steuer aller juristischen Personen, die mittelbar oder unmittelbar Grundbesitz in Frankreich besitzen und die keinen gesonderten Befreiungstatbestand erfüllen, und jährlich zum 15. Mai ihre Abgaben zahlen müssen. Für juristische Personen die bereits aufgrund einer Steuerpflicht in Frankreich steuerlich erfasst sind sollte dies keinen deutlichen Mehraufwand nach sich ziehen. Für weitere Personen, die lediglich eine 2746-Erklärung einreichen müssen kann die Registrierung aufwendiger werden, zumindest wenn in der Praxis eine solche Registrierung eine Domizilierung in Frankreich erfordert.

Es ist zu hoffen, dass eine möglichst einfache und praktikable Lösung gefunden werden kann oder die Option für eine Erklärung in Papierform aufrechterhalten bleibt.

Der Bauträgervertrag ist ein leicht regulierter Vertrag, der durch die Praxis geprägt wurde. Die beiden Hauptpflichten des Bauträgers, sind das Einhalten der vereinbarten Lieferfrist und die Gewährung eines Festpreis. Die COVID-19-Pandemie stellt diese beiden grundlegenden Eigenschaften in Frage.

Neben möglichen Konkursverfahren von Subunternehmern und Lieferschwierigkeiten unterliegt die Wiederaufnahme von Baustellen der Einhaltung des OPPBTP-Leitfadens, der eine Überarbeitung der Arbeitssicherheitspläne für jede Baustelle erfordert. Die neuen sanitären Auflagen sind für den Bauträger mit hohen zusätzlichen Kosten verbunden und schränken sowohl die Kapazität als auch die gleichzeitige Anwesenheit mehrerer Unternehmen auf der Baustelle ein.

Ein Bauträger wird daher sicher versuchen, die durch die Schutzmaßnahmen verursachten zusätzlichen Kosten mit dem Bauherrn zu teilen. Das Problem ist, dass der Preis eines Bauträgervertrags grundsätzlich ein Pauschalbetrag ist. Er umfasst eine Reihe von Fixkosten, Dienstleistungen und die Marge des Bauträgers. In den meisten Fällen werden alle zusätzlichen Kosten vom Bauträger getragen. Alle zusätzlich anfallenden Kosten verringern die Marge des Bauträgers. Sofern nicht anders vereinbart, sollten die durch COVID entstehenden zusätzlichen Kosten den Vertragspreis nicht ändern.

Darüber hinaus könnte ein Bauträger versuchen, die durch die COVID-19-Pandemie verzögerte Lieferfrist straffrei aufzuschieben. Normalerweise führt die Nichteinhaltung des Liefertermins aber zu Vertragsstrafen.. Im Prinzip kann die im Bauträgervertrag festgelegte Frist nicht verschoben werden. Der Vertrag kann natürlich Gründe für eine Verschiebung der Frist vorsehen, wie z.B. Verspätungen aufgrund eines Streiks der öffentlichen Verkehrsmittel oder Unwetters; Verspätungen aufgrund der Folgen einer Epidemie waren aber zumindest bisher nicht gängige Praxis bzw. nicht vertraglich als legitimer Grund  zur Aufschiebung von Lieferfristen vorgesehen.

In Ermangelung anderweitiger vertraglicher Bestimmungen wird der Bauträger auch versuchen, sich auf die höhere Gewalt oder die Unvorhersehbarkeit zu berufen. Die Definition von Höherer Gewalt des Französischem Gesetzbuches ist jedoch nicht zwingendes Recht, sondern kann vertraglich geändert oder gar ausgeschlossen werden. Darüber hinaus wurden die Folgen der COVID-19-Pandemie gesetzlich nicht als Fall höherer Gewalt eingestuft, und es gibt derzeit auch noch keine einschlägige Rechtsprechung. Die Unvorhersehbarkeit ist wiederum oft im Bauträgervertrag ausgeschlossen.

Der Bauträger und der Bauherr haben ein gemeinsames Interesse: die Arbeiten unter Einhaltung der strengen sanitären Bedingungen fortzusetzen, und so schnell wie möglich angesichts der Verzögerungen abzuschließen.

So hat der Bauträger immer noch die Möglichkeit, sich auf die vertragliche Solidarität des Bauherrn zu berufen, indem er einen Nachtrag zum Bauträgervertrag aushandelt, der vorsieht, dass das Auftreten einer Epidemie auf der Baustelle sowohl ein Kriterium für eine Neuverhandlung des Preises als auch einen Fall höherer Gewalt darstellt, durch den die Lieferfrist verschoben wird.

Die zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie ergriffenen Maßnahmen haben viele Unternehmen dazu veranlasst, ihre Arbeitsbedingungen zu ändern. Diese neuen Arbeitsbedingungen wirken sich insbesondere auf die gemieteten Räumlichkeiten aus, die möglicherweise nicht mehr an die Bedürfnisse des Mieters angepasst sind. Einige Mieter möchten daher ihre Mietsituation schnell ändern.

Um sein Mietverhältnis zu ändern, bleibt für den Mieter als einfachste Möglichkeit die Kündigung des gewerblichen Mietvertrags. Diese Möglichkeit unterliegt jedoch gewissen zeitlichen Beschränkungen. Wenn der Mietvertrag z. B. kurz vor Ende einer Dreijahresperiode steht, kann der Mieter natürlich das Ende der Dreijahresperiode oder der Frist des gewerblichen Mietvertrags ankündigen. Eine solche Ankündigung muss mindestens sechs Monate im Voraus durchgeführt werden, da sonst am Ende der Dreijahresperiode oder der voraussichtlichen Laufzeit des Mietvertrags keine Kündigung erfolgt.

Einige Mietverträge sehen Einschränkungen des Kündigungsrechts des Mieters vor, z.B. die Beschränkung des Kündigungsrechts im Gegenzug einer mietfreien Zeit (was u.a. bei Mietverträgen für Büroräume üblich ist).

Wenn es dem Mieter nicht möglich ist, den Mietvertrag innerhalb eines für seine Bedürfnisse angemessenen Zeitraums zu kündigen, kann er mit dem Vermieter die Bedingungen für eine gütliche Beendigung des Mietvertrags aushandeln. Die Verhandlung wird sich u.a. auf die Zahlung aller bis zum Ende des Mietvertrages noch nicht fälligen Mieten beziehen. Der Mieter kann diese Gelegenheit ebenso gut nutzen, um die Bedingungen des Mietvertrags neu auszuhandeln. Beispielsweise kann er eine Reduzierung der Mietfläche als Gegenleistung für eine Verlängerung des Mietvertrags für 3/6/9 Jahre beantragen. Er kann auch eine Renovierung der gemieteten Räumlichkeiten beantragen und über die Verteilung der Kosten der Arbeiten verhandeln.

Darüber hinaus kann der Mieter sein Mietrecht abtreten oder die gemieteten Räumlichkeiten ganz oder teilweise untervermieten. Nebst der unumgänglichen Suche nach einem neuen Mieter oder Untermieter, sind im Mietvertrag generell besondere Bedingungen für die Abtretung oder Untervermietung vorgesehen. Außerdem muss der Vermieter die Übertragung des Mietrechts und die Untervermietung vorab genehmigen. Zur Abtretung kann der Mietvertrag eine gesamtschuldnerische Bürgschaft des Mieters für die Zahlung der Mieten des neuen Mieters vorsehen. Bei einer Untervermietung muss der Mieter den Vermieter um Unterzeichnung des Untermietsvertrags bitten.

Einem Mieter, der Zeitzwängen unterworfen ist, wird daher empfohlen, sich mit seinem Vermieter in Verbindung zu setzen, um eine Lösung zu finden, die seinen neuen Mietbedürfnissen entspricht. Dann müssen die Parteien ihre Vereinbarung vertraglich umsetzen.