DROIT DE L‘ENVIRONNEMENT – Les installations classées pour la protection de l’environnement dans le cadre d’un bail commercial

Les règles relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) doivent faire l’objet d’une attention particulière, que ce soit en cas d’acquisition ou dans le cadre d’un bail commercial.

Peut être qualifiée d’ICPE, en substance, toute exploitation industrielle ou agricole qui peut présenter des dangers et/ou des inconvénients soit pour les tiers, soit pour la protection de l’environnement et des sols. Les ICPE sont de ce fait soumises à des dispositions légales spécifiques. Ces règles influent sur le bail commercial, tant sur les obligations du preneur que sur celles du bailleur.

Ainsi, le locataire exploitant une ICPE doit notifier auprès de l’autorité administrative compétente non seulement l’exploitation d’une ICPE, mais également son arrêt. L’autorité administrative peut alors obliger l’exploitant à prendre des mesures spécifiques pour dépolluer et réhabiliter le site. Dès que l’exploitant a mis en œuvre ces mesures, l’autorité administrative établit un procès-verbal de récolement confirmant que les mesures nécessaires pour la réhabilitation du site ont été valablement mises en œuvre. Cependant, ces règles de réhabilitation sont strictes. En effet, si le locataire exploitant ne réalise pas les travaux de réhabilitation au jour de son départ des lieux, il est alors redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à l’obtention du procès-verbal de récolement établi par l’autorité administrative (Cass. Civ. 3^ème, 11 mai 2022).

De son côté, le bailleur est tenu d’un devoir d’information vis-à-vis du locataire. En effet, il doit informer le locataire par écrit des informations publiées par l’Etat faisant état, pour le terrain concerné par le bail, de risques existants en matière de pollution des sols (art. L. 125-7 C. env.). A défaut, si le locataire constate une pollution rendant le terrain impropre à la destination indiquée dans le bail, ce dernier peut demander la résiliation du bail ou une diminution du loyer dans un délai de deux ans à compter de la constatation de la pollution.

GGV vous informe : ces exemples mettent en exergue que l’examen des règles environnementales est indispensable en matière de bail commercial, que ce soit dans le cadre de négociations précontractuelles ou lors de l’emménagement dans de nouveaux locaux. Nous sommes à votre disposition pour ce faire.