Bulletin IMMO | Octobre 2020

La location de biens immobiliers non meublés est généralement exonérée de la TVA. Toutefois, à l’exception des locaux résidentiels, le propriétaire est autorisé à opter pour la TVA. Cela est généralement avantageux dans la pratique lorsque le locataire est autorisé à déduire la taxe d’amont. Des difficultés peuvent alors survenir si certains locataires d’un immeuble ont le droit de déduire la taxe d’amont et d’autres non.

Les autorités fiscales ont toujours considéré que l’option doit nécessairement couvrir l’ensemble du bâtiment.

Le Conseil d’État (Conseil État, 9 septembre 2020, affaire 439143) a récemment statué contre la position de l’administration et a jugé que l’option peut couvrir qu’une partie d’un même bâtiment.

Cette décision offre donc beaucoup plus de flexibilité. Elle peut également conduire à une renégociation des contrats de location en cours si les différents locataires d’un immeuble ont des droits à déduction différents.

L’article 257 bis du code des impôts français prévoit que les cessions d’une universalité de biens restent neutres en matière de TVA dans la mesure où l’acheteur assume les droits et obligations du vendeur.

En ce qui concerne les transactions immobilières, l’administration fiscale française avait admis que la vente d’un immeuble affecté à la location constitue un tel transfert d’universalité de biens, lorsque l’immeuble est loué, inscrit à l’actif immobilisé et que les contrats de location soient poursuivis par l’acheteur.

Sans que cela ne soit clairement spécifié dans les instructions administratives, l’administration exigeait en en pratique que le bien ait été loué durant plusieurs années.

Dans l’affaire en cause, l’administration avait contesté la neutralité de l’opération au motif que la revente avait eu lieu quelques mois seulement après la rénovation et la nouvelle location. Elle a été suivie en première instance.

La Cour d’appel de Versailles l’a contredite dans un arrêt de février 2020 au motif que le bien était effectivement loué au moment du transfert et faisait partie des actifs immobilisés du vendeur.

La période relativement courte entre la nouvelle location et la revente n’est donc pas suffisante pour qu’un propriétaire puisse être qualifié d’agent immobilier ou de promoteur.

De plus en plus de déclarations doivent être déposées sous forme électronique, généralement via le portail Internet de l’administration fiscale.

À partir de 2021, ceci s’appliquera également à la déclaration 2746 qui, aux fins d’exonération de la taxe dite de 3 %, doit être présentée chaque année avant le 15 mai par toutes les personnes morales qui possèdent directement ou indirectement des biens immobiliers en France et qui ne bénéficient pas d’une exonération spécifique. Pour les personnes morales qui sont déjà immatriculées en France en raison d’une autre obligation fiscale, cela ne devrait pas avoir d’impact important.

En revanche pour les personnes, qui ne sont soumises qu’au dépôt d’une déclaration 2746, l’enregistrement peut devenir plus compliqué, du moins si en pratique un tel enregistrement doit nécessiter une domiciliation en France.

Reste à espérer qu’une solution pragmatique soit trouvée ou que l’option d’une déclaration sur papier reste finalement possible.

Le contrat de promotion immobilière est un contrat peu réglementé qui a été façonné par la pratique. Les deux principales obligations du promoteur qui caractérisent ce contrat sont de construire dans les délais convenus et pour un prix forfaitaire. La pandémie de COVID-19 a cependant impacté ces deux éléments fondamentaux.

Outre les éventuelles faillites de sous-traitants et les difficultés de fourniture, la reprise des chantiers est soumise au respect du guide de l’OPPBTP, qui oblige à réviser les plans de sécurité sanitaire de chaque chantier. Les mesures à respecter ont un coût pour le promoteur, et limitent à la fois le capacitaire et la coactivité.

Le promoteur sera tenté de partager les coûts induits par les mesures sanitaires avec le maître d’ouvrage. Le problème est que le prix d’un contrat de promotion immobilière est en principe forfaitaire. Il comprend un certain nombre de coûts fixes, de prestations ainsi que la marge du promoteur. La plupart du temps, les éventuels surcoûts sont à la charge du promoteur. Tout surcoût engendré réduit de fait sa marge. Sauf stipulation contraire, les surcoûts ne peuvent modifier le prix.

Par ailleurs, le promoteur cherchera à imputer les retards liés aux conséquences de la pandémie de la COVID-19 sur le délai de livraison. Or, si le délai n’est pas respecté et que le promoteur livre les constructions au-delà du terme prévu, il doit payer des pénalités de retard. En principe, le terme fixé par le contrat de promotion immobilière ne peut être reporté. Le contrat peut bien sûr prévoir des causes de report du terme, tels que les retards dus à une grève des transports en commun ou à des intempéries, mais des retards liés aux conséquences d’une épidémie ne sont pas d’usage jusqu’à présent.

Au-delà des éventuelles stipulations contractuelles, le promoteur essaiera également de se fonder sur la force majeure ou l’imprévision. Néanmoins, la force majeure n’a pas de définition légale d’ordre public et peut être définie contractuellement. De plus, les conséquences de la pandémie de la COVID-19 n’ont pas été qualifiées comme des événements relevant de la force majeure par la loi, et il n’existe pas de jurisprudence en ce sens pour le moment. Quant à l’imprévision, elle est bien souvent écartée par le contrat de promotion immobilière.

Promoteur et maître d’ouvrage ont un intérêt commun : poursuivre le chantier en respectant les conditions sanitaires strictes et le finir au plus vite en absorbant le retard.

Ainsi, reste pour le promoteur la possibilité de faire appel à la solidarité contractuelle du maître d’ouvrage, en négociant un avenant au contrat de promotion immobilière qui stipulerait que la survenance d’une épidémie touchant le chantier constitue à la fois un critère de renégociation du prix ainsi qu’un cas de force majeure reportant le délai de livraison.

Les mesures prises pour lutter contre la pandémie de Covid-19 ont poussé nombre d’entreprises à changer leurs conditions de travail. Ces nouvelles conditions de travail impactent notamment les locaux loués, qui peuvent ne plus être adaptés aux besoins du preneur. Certains preneurs souhaitent ainsi changer rapidement de situation locative.

La principale possibilité pour le preneur de changer de location demeure la résiliation du bail commercial. Cette possibilité est néanmoins enfermée dans certains délais. Si le bail se trouve proche de la fin d’une période triennale, le preneur peut bien évidemment donner congé pour le terme de la période triennale ou le terme du bail commercial. Ce congé doit être donné au moins six mois à l’avance, faute de quoi il ne produira pas d’effet à la fin de la période triennale ou au terme du bail escomptés.

Certains baux prévoient des restrictions au droit de résiliation du preneur, en limitant par exemple le droit à résiliation triennale en contrepartie d’une franchise (ce qui est d’usage, entre autres, dans les baux pour les locaux à usage exclusif de bureaux).

S’il n’est pas possible pour le preneur de résilier le bail dans un délai adapté à ses besoins, il peut négocier avec le bailleur les conditions d’une résiliation amiable du contrat de bail. La négociation portera notamment sur le paiement de l’ensemble des loyers à échoir jusqu’à la fin du bail. Le preneur peut tout aussi bien saisir cette occasion pour renégocier les conditions du bail. Il peut par exemple demander une réduction de la surface locative en contrepartie d’un renouvellement du bail pour 3/6/9 ans. Il peut également demander un réaménagement des locaux loués, et négocier la répartition de la prise en charge des travaux.

Par ailleurs, le preneur peut céder son droit au bail ou sous-louer tout ou partie des locaux loués. Outre le fait de devoir trouver un cessionnaire ou un sous-locataire, des conditions particulières de cession ou de sous-location sont généralement prévues dans le bail. De plus, la cession du droit au bail et la sous-location doivent être préalablement autorisées par le bailleur. Concernant la cession, le bail peut prévoir une garantie solidaire de la part du preneur pour le paiement des loyers du cédant. Quant à la sous-location, le preneur doit appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location.

Le preneur soumis à des contraintes de délais est donc invité à se rapprocher de son bailleur pour trouver une solution locative adaptée à ses nouveaux besoins locatifs et les transposer contractuellement.