Deutsch-Französischer Informationsbrief | Frühjahr 2025

In diesem zweisprachigen Informationsbrief möchten wir Sie über aktuelle rechtliche wie steuerrechtliche Entwicklungen in Frankreich informieren. Die deutsch-französischen Anwälte von GGV, die die verschiedenen Beiträge zu diese Brief verfasst haben, sind alle in der Beratung von Unternehmen in ihren grenzüberschreitenden Fragen spezialisiert.

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INHALT:

• ARBEITSRECHT – Anerkennung des „institutionellen Mobbings“ durch die Strafkammer des Kassationsgerichtshofs
• ARBEITSRECHT – Ab dem 1. Januar 2025 gilt die sog. Gewinnbeteiligungsprämie „Prime de partage de la valeur“ in Unternehmen mit 11 bis 49 Beschäftigten
• CORPORATE – Kampagne für die Genehmigung von Jahresabschlüssen 2024
• CORPORATE – Mehrheitsregeln für Aktionärsbeschlüsse in einer SAS
• RECHTSSTREIT – Versicherung und Gesetzeskollision: Pay-to-be-paid-Klauseln schließen nicht unbedingt die direkte Klage des Geschädigten gegen den Versicherer aus
• RECHTSSTREIT – Probephase der Tribunaux des Activités Economiques (TAE) und Beitrag zur wirtschaftlichen Gerechtigkeit
• IMMOBILIENRECHT – Änderung der Regeln für möblierte Ferienunterkünfte durch das Meur-Gesetz
• IMMOBILIENRECHT – Nutzungsentschädigung nach Nichtigkeitserklärung eines Immobilienkaufvertrags
• BAURECHT – Das Vorliegen von Abnahmevorbehalten hat keinen Einfluss auf den Beginn der Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung
• WIRTSCHAFTSSTRAFRECHT – Ersatz des Schadens, den der Arbeitgeber durch eine Straftat seines Arbeitnehmers erlitten hat
• IT – DATA – Beherrschung der Risiken bei der Nutzung von KI im Unternehmen – Empfehlungen der CNIL und der ANSSI

 

ARBEITSRECHT – Anerkennung des „institutionellen Mobbings“ durch die Strafkammer des Kassationsgerichtshofs

In einem Urteil vom 21. Januar 2025 hat der Kassationsgerichtshof auf der Grundlage des „institutionellen Mobbings“ die strafrechtliche Haftung der Geschäftsleitung eines Unternehmens bestätigt, die wissentlich eine Unternehmenspolitik umgesetzt hatten, die zur Verschlechterung der Arbeitsbedingungen der Arbeitnehmer geführt hatte.

Damit hat das Gericht den Straftatbestand des Mobbings am Arbeitsplatz, der in Artikel 222-33-2 des französischen Strafgesetzbuchs geregelt ist, weit ausgelegt und entschieden, dass es nicht darauf ankommt, ob wiederholte Handlungen, die eine Verschlechterung der Arbeitsbedingungen bezwecken oder bewirken, im Rahmen einer persönlichen Beziehung spezifisch gegen einen oder mehrere Arbeitnehmer gerichtet sind.

Für den Kassationsgerichtshof kann Mobbing am Arbeitsplatz auch aus der Umsetzung einer Unternehmenspolitik resultieren, „die darauf abzielt, die Arbeitsbedingungen aller oder eines Teils der Arbeitnehmer zu verschlechtern, um eine Verringerung der Belegschaft oder ein anderes Ziel, sei es im Hinblick auf das Management oder wirtschaftliche bzw. finanzielle Aspekte betreffend, zu erreichen, oder die eine Verschlechterung bewirkt, welche die Rechte und die Würde der Arbeitnehmer beeinträchtigen, ihre körperliche oder geistige Gesundheit schädigen oder ihre berufliche Zukunft gefährden kann“.

Empfehlung von GGV: Wir empfehlen Arbeitgebern, dieser Form von Mobbing vorzubeugen, indem sie sich fragen, welche negativen Auswirkungen ihre Unternehmenspolitik auf die Gesundheit und die Arbeitsbedingungen der Arbeitnehmer haben könnte, und sicherzustellen, dass die Umsetzung dieser Politik nicht über die Grenzen ihrer normalen Weisungs- und Kontrollbefugnisse hinausgeht.

 

ARBEITSRECHT – Ab dem 1. Januar 2025 gilt die sog. Gewinnbeteiligungsprämie „Prime de partage de la valeur“ in Unternehmen mit 11 bis 49 Beschäftigten

Ab dem 1^.Januar 2025 müssen Unternehmen mit 11 bis 49 Beschäftigten und einem steuerlichen Nettogewinn von mehr oder 1 % des Umsatzes in den letzten drei Geschäftsjahren mindestens eine der folgenden Gewinn- bzw. Erfolgsbeteiligungsmechanismen einführen: Einführung eines Mitarbeiterbeteiligungs- oder Gewinnbeteiligungsplans, Aufstockung eines Arbeitsvergütungsplans oder Zahlung einer Gewinnbeteiligungsprämie („Prime de partage de valeur“, oder kurz „PPV“). Diese Regelungen wurden durch Artikel 5 des Gesetzes Nr. 2023-1107 vom 29. November 2023 zur Umsetzung des nationalen branchenübergreifenden Abkommens über die Beteiligung von Arbeitnehmern am Unternehmenserfolg experimentell für fünf Jahre eingeführt.

Die PPV gehört zu den Regelungen zur Beteiligung von Arbeitnehmern am Unternehmenserfolg und betrifft die in Artikel L.3311-1 des frz. Arbeitsgesetzbuchs genannten Unternehmen. Die Einführung der PPV erfolgt durch einen einseitigen Beschluss des Arbeitgebers, dem gegebenenfalls die Anhörung des Sozial- und Wirtschaftsausschusses vorausgeht, oder durch eine Betriebsvereinbarung.

Alle Beschäftigte sind zur Gewährung der PVV berechtigt.

Die Prämie ist bis zu einer Obergrenze von 3.000 € pro Arbeitnehmer und Jahr von allen Sozialabgaben und Steuern befreit. Der Höchstbetrag kann auf 6.000 € angehoben werden, wenn das Unternehmen eine Gewinnbeteiligungsvereinbarung oder eine Vereinbarung über die Mitarbeiterbeteiligung getroffen hat. Die PPV kann im Laufe eines Kalenderjahres in einer oder mehreren Raten ausgezahlt werden. Es darf jedoch nicht mehr als eine Zahlung pro Quartal erfolgen und die oben erwähnte jährliche Obergrenze ist zu beachten.

Die Befreiung betrifft unabhängig von der Höhe der Arbeitnehmervergütung die folgenden Beiträge und Steuern: Sozialbeiträge (Arbeitgeber und Arbeitnehmer), Weiterbildungsbeitrag und Ausbildungsabgabe, Baubeteiligung sowie die Sozialpauschale

Bei den Sonderabgaben, der Lohnsteuer und der Einkommensteuer wird wie folgt unterschieden:

Beträgt das Gehalt des Arbeitnehmers in den 12 Monaten vor der Auszahlung weniger als das Dreifache des jährlichen Mindestlohns (SMIC) beträgt (d. h. 64.000 € für 2024), ist die PPV von den Sonderabgaben (CSG und CRDS), der Lohnsteuer und der Einkommensteuer befreit.

Beträgt die Vergütung des Arbeitnehmers in den 12 Monaten vor der Auszahlung hingegen mindestens das Dreifache des jährlichen Mindestlohns (SMIC), ist die PPV nicht von den Sonderabgaben (CSG und CRDS) und der Lohnsteuer befreit. Wird die Prämie nicht für einen Sparplan für Arbeitnehmer oder für die Altersvorsorge verwendet, ist die PVV darüber hinaus einkommensteuerpflichtig (Artikel 1 VI ter des Gesetzes Nr. 2022-1158 vom 16. August 2022 über die Notmaßnahmen zum Schutz der Kaufkraft, geändert durch Artikel 9 des Gesetzes Nr. 2023-1107 vom 29. November 2023).

Ab dem 1. Januar 2027 wird diese Unterscheidung nach der Gehaltsschwelle abgeschafft, und die PPV ist in allen Fällen nicht von den Sonderabgaben (CSG und CRDS) und der Lohnsteuer befreit. Wird die Prämie nicht in einen Arbeitnehmersparplan oder einen Rentenplan eingebracht, ist sie ferner einkommensteuerpflichtig.

 

CORPORATE – Kampagne für die Genehmigung von Jahresabschlüssen 2024

Für Unternehmen, die ihr Geschäftsjahr am 31. Dezember 2024 abgeschlossen haben, beginnt die Kampagne für die Genehmigung der Jahresabschlüsse. Diese Unternehmen müssen ihren Jahresabschluss innerhalb von sechs Monaten nach Ende ihres Geschäftsjahrs genehmigen, d. h. bis spätestens zum 30. Juni 2025.

Die Bestellung eines Abschlussprüfers ist erforderlich, sobald zwei der folgenden drei Schwellenwerte (Bilanzsumme, Umsatzhöhe, Mitarbeiterzahl) überschritten werden:

Art der Gesellschaft	Bilanzsumme	Höhe des Umsatzes	Mitarbeiter während des Geschäftsjahres
Einzelgesellschaften und Gesellschaften an der Spitze einer sog. „kleinen Gruppe“	5.000.000 €	10.000.000 €	50
Gesellschaften, die direkt oder indirekt von einer oder mehreren Personen bzw. Gesellschaften kontrolliert werden	2.500.000 €	5.000.000 €	25

Befreiung von der Erstellung eines Geschäftsberichts: Von der Erstellung eines Geschäftsberichts befreit sind kleine Unternehmen (d. h. Unternehmen, die zwei der drei folgenden Schwellenwerte nicht überschreiten: 7.500.000 € Bilanzsumme, 15.000.000 € Umsatz und 50 Mitarbeiter).

Bitte beachten Sie ferner:

• Kleinstunternehmen (d. h. Unternehmen, die zwei der drei folgenden Schwellenwerte nicht überschreiten: 450.000 € Bilanzsumme, 900.000 € Umsatz und 10 Beschäftigte) sind nicht mehr von der Pflicht zur Erstellung eines Geschäftsberichts befreit.
• Ist ein Unternehmen von der Pflicht zur Erstellung des Geschäftsberichts befreit, ist eine solche Pflicht aber in der Satzung vorgeschrieben, empfehlen wir, die Satzung im Vorfeld zu ändern, um diese Pflicht abzuschaffen.
• Außerdem gilt die Befreiung von der Erstellung des Geschäftsberichts nicht für (i) Gesellschaften, deren Tätigkeit in der Verwaltung von Beteiligungs- oder Wertpapieren besteht, und (ii) Gesellschaften, die zu einer der in Artikel L. 123-16-2 des französischen Handelsgesetzbuchs genannten Kategorien gehören. Dazu gehören beispielsweise Kreditinstitute, Versicherungs- und Rückversicherungsgesellschaften, Fonds für die betriebliche Altersvorsorge oder Personen und Gesellschaften, deren Wertpapiere zum Handel auf einem geregelten Markt zugelassen sind.

Anhang zum Jahresabschluss: Kleinstunternehmen sind von der Erstellung eines Anhangs zum Jahresabschluss befreit.

Vertraulichkeit des Jahresabschlusses: Kleinstunternehmen können bei der Hinterlegung des Jahresabschlusses beim Handelsgericht beantragen, dass der Jahresabschluss nicht veröffentlicht wird.

GGV steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, um Sie im Rahmen der Genehmigung Ihres Jahresabschlusses zu begleiten.

 

CORPORATE – Mehrheitsregeln für Aktionärsbeschlüsse in einer SAS

Das Urteil der Plenarversammlung des französischen Kassationsgerichtshofs vom 15. November 2024 (Nr. 23-16.670) ist von besonderer Bedeutung, da es die bisherige Rechtsprechung des Gerichtshofs in Frage stellt. Dieses Urteil betrifft die Beschlussfassungsmodalitäten in einer vereinfachen Aktiengesellschaften französischen Rechts (sociétés d’actions simplifiées, kurz „SAS“).

Im vorliegenden Fall regelte eine Satzungsbestimmung einer SAS: „Die Beschlüsse der Aktionäre werden mit einer Mehrheit von einem Drittel der Stimmrechte der stimmberechtigten anwesenden oder vertretenen Aktionäre gefasst“. Einige Aktionäre nutzten diese Bestimmung, um mehrere Beschlüsse zu fassen, insbesondere über eine Erhöhung des Grundkapitals durch Emission neuer Aktien, den Ausschluss des Vorzugsrechts der Aktionäre sowie den Vorbehalt der Ausgabe der neuen Aktien an einen der Aktionäre. Diese Beschlüsse wurden mit 46 % Ja-Stimmen und 54 % Nein-Stimmen angenommen. Die mit „Nein“ stimmenden Aktionäre beantragten daraufhin die gerichtliche Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts.

Ein erstes Urteil (Cass. Com., 19. Januar 2022, Nr. 19-12.696) hob das Berufungsurteil auf und stellte klar, dass die Beschlüsse der Aktionäre einer SAS nicht als angenommen gelten, wenn nicht mindestens eine „einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen“ (d. h. mehr als 50 % der Stimmen) erreicht wurde.

Die Sache wurde 2023 an ein Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses entschied sich gegen die Lösung der für Handelssachen zuständigen Kammer des Kassationsgerichtshof und urteilte, dass die Aktionäre einer SAS die für ihre Beschlüsse geltenden Bedingungen in der Satzung frei festlegen können.

Vor diesem Hintergrund prüfte die Plenarversammlung des Kassationsgerichtshofs diese Rechtsfrage abermals, um zu entscheiden, ob die Satzung einer SAS die für Aktionärsbeschlüsse geltenden Bedingungen frei festlegen kann, insbesondere indem sie einen Schwellenwert für die Stimmenzahl vorsieht, ohne eine Mehrheitsregel zu verlangen.

Die Plenarversammlung des Gerichtshofs stellte klar, dass „ein Aktionärsbeschluss nur dann als gültig gefasst betrachtet werden kann, wenn er die Mehrzahl der Stimmen auf sich vereinigt. Würde nämlich etwas anderes gelten, könnte das dazu führen, dass die Aktionäre in ein und derselben Abstimmung zwei gegensätzliche Beschlüsse fassen.

Daraus folgt, dass satzungsmäßige oder gesetzlich vorgeschriebene Beschlüsse der Aktionäre einer vereinfachten Aktiengesellschaft nur dann gültig gefasst werden können, wenn mindestens die Mehrheit der abgegebenen Stimmen dafür stimmt; anderslautende Satzungsbestimmungen sind nichtig. […]“

Das Urteil weist eine gewisse Ambivalenz auf, da es zwei Rechtsvorstellungen in Bezug auf die Beschlussfassung in SAS gegenüberstellt, nämlich zum einen die Forderung nach einem Schutz der Mehrheit, und zum anderen die gerade bei vereinfachten Aktiengesellschaften besonders ausgeprägte Satzungsfreiheit. Das erste Konzept besagt, dass jeder Aktionärsbeschluss auf einer echten Stimmenmehrheit beruhen muss, um widersprüchliche oder dem Willen der Aktionäre entgegenlaufende Beschlüsse zu vermeiden. Umgekehrt könnte die Satzungsfreiheit, die sich aus Artikel L. 227-9 des französischen Handelsgesetzbuchs ergibt, es den Aktionären ermöglichen, die Beschlussfassungsregeln festzulegen, einschließlich der Einführung einer einfachen Zustimmungsschwelle ohne Mehrheit. Die Argumentation des Kassationsgerichtshofs orientiert sich also an der ersten Rechtsvorstellung.

Tipp von GGV: Bei der Erstellung Ihrer Satzung sollten Sie darauf achten, dass die Mehrheitsregeln dieser neuen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs genügen, um potenzielle Konflikte aufgrund abweichender Minderheitsstimmen zu vermeiden.

 

RECHTSSTREIT – Versicherung und Gesetzeskollision: Pay-to-be-paid-Klauseln schließen nicht unbedingt die direkte Klage des Geschädigten gegen den Versicherer aus

Mit einem Urteil vom 18. Dezember 2024 (Civ. 1, 18. Dezember 2024, Nr. 21-23.252) hat der Kassationsgerichtshof das Recht des Geschädigten anerkannt, direkt die Versicherungsgesellschaft des Versicherten zu verklagen, obwohl dieses Recht durch eine sog. Pay-to-be-paid-Klausel im Versicherungsvertrag ausgeschlossen wurde.

In diesem Fall hatte ein Lastkahn eine im Eigentum der Stadt Cannes stehende Fußgängerbrücke beschädigt. Zunächst hatte die Stadt eine Schadensersatzklage gegen den Eigentümer des Lastkahns erhoben. Anschließend hatte sie den Versicherer des Eigentümers des Lastkahns in erster Instanz vor dem Tribunal de Grande Instance Grasse verklagt. Die englische Versicherungsgesellschaft hatte ihrerseits vor dem High Court in London eine Klage auf Feststellung der Nichtverantwortlichkeit gegenüber der Stadt Cannes eingereicht. Der High Court war gemäß der im Versicherungsvertrag vorgesehenen Gerichtsstandsklausel zuständig. Das britische Gericht entschied, dass die Stadt Cannes gemäß der im Versicherungsvertrag enthaltenen Pay-to-be-paid-Klausel kein Recht auf eine direkte Klage gegen den Versicherer hat.

Die aus der englischen Rechtspraxis stammende Pay-to-be-paid-Klausel sieht vor, dass der Versicherer nicht verpflichtet ist, Schadensersatz zu leisten, wenn der Versicherte nicht im Wege der Vorleistung den Geschädigten zuvor selbst entschädigt hat. Somit schloss diese Klausel das Recht auf eine direkte Klage des Geschädigten gegen den Versicherer aus.

Gleichzeitig nahm das Verfahren vor den französischen Gerichten seinen Lauf, bis hin zum Kassationsgerichtshof.

In seinem Urteil vom 18. Dezember 2024 hat der Kassationsgerichthof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach der Geschädigte berechtigt ist, die Versicherungsgesellschaft direkt zu verklagen. Er hat festgestellt, dass eine direkte Klage des Geschädigten gegen den Versicherer zulässig ist, wenn dies entweder nach dem das Recht des Ortes des Schadensereignisses oder nach dem auf den Versicherungsvertrag anwendbare Recht statthaft ist.

Der Kassationsgerichthof hat daher geprüft, ob der Geschädigte auf Grundlage des auf den Versicherungsvertrag anwendbaren Rechts, im vorliegenden Fall des englischen Rechts, oder auf Grundlage des Rechts des Ortes des Schadensereignisses, also des französischen Rechts, berechtigt ist, eine direkte Klage gegen den Versicherer anzustrengen. Mit der Feststellung, dass das französische Recht die Möglichkeit einer solchen Direktklage ausdrücklich vorsieht (Art. L. 124-3 des Versicherungsgesetzbuchs), hat der Kassationshof anerkannt, dass die Stadt Cannes berechtigt war, die Versicherungsgesellschaft direkt zu verklagen, auch wenn das Recht des Versicherungsvertrags eine solche Klage ausdrücklich ausschließt.

Der Kassationsgerichthof hat daher die Anwendung der Pay-to-be-paid-Klausel verneint und die Zulässigkeit einer direkten Klage des Geschädigten gegen den Versicherer bejaht.

Dieses Urteil klärt die Statthaftigkeit direkter Klage gegen Versicherungsunternehmen in internationalen Rechtsstreitigkeiten und bietet eine Lösung, die den Geschädigten von Versicherungsfällen zugutekommt, indem das höchste französische Gericht die Tragweite der von Versicherern auferlegten Pay-to-be-paid-Klauseln erheblich einschränkt, wenn das französische Recht Anwendung findet.

 

RECHTSSTREIT – Probephase der Tribunaux des Activités Economiques (TAE) und Beitrag zur wirtschaftlichen Gerechtigkeit

Gesetz Nr. 2023-1059 vom 20. November 2023

Seit dem 1. Januar 2025 und bis zum 31. Dezember 2028 haben 12 französische Handelsgerichte ihre Bezeichnung geändert und heißen nun Tribunaux des Activités Économiques, oder kurz „TAE“ (wörtlich „Gerichte für wirtschaftliche Aktivitäten“). Es handelt sich um die Handelsgerichte Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc und Versailles.

Darüber hinaus wurde die Zuständigkeit dieser Gerichte auf Sanierungs-, Insolvenz- und Liquidationsverfahren, Güteverfahren für alle Berufsgruppen sowie Streitigkeiten im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverträgen erweitert, sofern letztere mit einem Insolvenzverfahren verbunden sind.

Zudem müssen Kläger, die ein Verfahren vor einem der oben genannten TAE einleiten möchten, einen sog. Beitrag zur wirtschaftlichen Gerechtigkeit entrichten, sofern der Streitwert über 50.000 € liegt (Gesetz vom 20. November 2023 und Dekret Nr. 2024-1225 vom 30. Dezember 2024). Die Höhe des Beitrags variiert je nach finanzieller Leistungsfähigkeit des Klägers, seiner Rechtsstellung und dem Streitwert.

Bestimmte juristische Personen sind vom Beitrag für die Wirtschaftsjustiz befreit. Dazu gehören juristische Personen mit weniger als 250 Beschäftigten sowie der Staat und Gebietskörperschaften.

Außerdem sind bei bestimmten Verfahren dieser Beitrag nicht zu entrichten, wie z. B. Anträge auf gerichtliche Anerkennung eines Vergleichsprotokolls oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens.

Tipp von GGV: Wir empfehlen Ihnen, Ihre Gerichtsstandsklauseln entsprechend abzufassen bzw. zu überprüfen, um sich auf mögliche Rechtsstreitigkeiten vorzubereiten. Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

IMMOBILIENRECHT – Änderung der Regeln für möblierte Ferienunterkünfte durch das Meur-Gesetz

Mit dem Gesetz Nr. 2024-1039, dem sog.  Meur-Gesetz, werden die Vorschriften für möblierte Ferienunterkünfte in Frankreich verschärft.

Als möblierte Ferienunterkünfte werden möblierte Wohnhäuser, Wohnungen oder Studio-Apartments definiert, die im Rahmen einer vorübergehenden, d. h. tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung ausschließlich dem Mieter zur Verfügung gestellt werden, wobei der Mieter dort nicht seinen Wohnsitz begründet (Art. L. 324-1-1 des frz. Tourismusgesetzes).

Im Folgenden werden die wichtigsten gesetzgeberischen Änderungen zusammengefasst:

• Meldepflicht für touristische Vermietungen

Artikel 1 des Meur-Gesetzes schreibt vor, dass jede möblierte Ferienunterkunft, unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt, bis spätestens 20. Mai 2026 über einen nationalen Teleservice angemeldet werden muss. In der Erklärung muss angegeben werden, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um den Hauptwohnsitz des Vermieters handelt. Der Nachweis erfolgt durch einen entsprechenden Steuerbescheid.

Bei falschen Angaben kann die Gemeinde spätestens ab 2026 ein Bußgeld in Höhe von bis zu 20.000 € verhängen. Bei Nichtanmeldung kann gegen Personen, die ihrer Meldepflicht nicht nachkommen, ein Bußgeld in Höhe von 5.000 bis 10.000 € verhängt werden.

Hinweis: Heute besteht eine Meldepflicht beim Bürgermeisteramt nur dann, wenn es sich bei dem vermieteten Wohnraum um eine Zweitwohnung handelt.

• Genehmigungen für Nutzungsänderungen von Wohnräumen

Seit dem 21. November 2024 entfällt die automatische Anwendung des Genehmigungsverfahrens. Das Gesetz vereinheitlicht das Verfahren und unterscheidet nun zwischen zwei Arten von Gemeinden:

• Bei Gemeinden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, d. h. Gemeinden, in denen die sog. Leerstandsteuer Anwendung findet, wird die Kontrolle der Nutzungsänderung von Wohnungen künftig von der Gemeinde durch einfachen Beschluss durchgeführt.
• In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt nicht angespannt ist, kann die Nutzungsänderung ebenfalls durch Beschluss erfolgen. Dieser muss jedoch durch ein Ungleichgewicht zwischen Wohnraumangebot und -nachfrage, welches zu ernsthaften Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum im gesamten bestehenden Wohnungsbestand führt, begründet sein.

Bei Verstoß gegen diese gesetzlichen Regelungen kann eine Geldbuße in Höhe von 100.000 € für jeden Wohnraum, dessen Nutzung geändert wurde, verhängt werden. Darüber hinaus können die Nationale Agentur für Wohnungswesen (Agence nationale de l’Habitat), die für die Organisation des Wohnungswesens zuständigen Behörde (Autorité organisatrice de l’habitat) und die Öffentliche Einrichtung für kommunale Zusammenarbeit (Etablissement public de coopération intercommunale) ein Gerichtsverfahren einleiten.

Hinweis: Bisher war die Genehmigung der Nutzungsänderung in Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern sowie in den Departements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis und Val-de-Marne zwingend vorgeschrieben. Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt konnte die Kontrolle der Änderung durch entsprechenden Beschluss bzw. für die anderen Gemeinden durch Genehmigung der Präfektur eingeführt werden.

• Befristete Nutzungsänderungen

Möglichkeit für Gemeinden, eine Quote einzuführen: Seit dem 21. November 2024 können Gemeinden eine Höchstzahl von zeitlich befristeten Genehmigungen für die Nutzungsänderung von Wohnräumen in möblierte Ferienunterkünfte festlegen. Diese Quoten werden durch Beschluss des Gemeinderats festgelegt.

In den betroffenen Gebieten ist eine Entschädigung obligatorisch, wenn eine Wohnung dauerhaft in eine möblierte Ferienunterkunft umgewandelt wird. Befristete Genehmigungen gelten höchstens für eine Dauer von fünf Jahren.

Die Genehmigungspflicht für nicht zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten: Spätestens ab dem 20. Mai 2026 kann die Vermietung von nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten als möblierte Ferienunterkunft in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt unter Umständen genehmigungspflichtig sein (Art. L. 324-1-1 des frz. Tourismusgesetzes).

Hinweis: Derzeit können nur gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Gemeinden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einer Genehmigungspflicht unterliegen, wenn sie in möblierte touristische Mietunterkünfte umfunktioniert werden.

• Reduzierung der maximalen Anzahl von Miettagen für Hauptwohnsitze

Ab 2025 können Gemeinden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die maximale Dauer, in der Hauptwohnsitze für die touristische möblierte Vermietung genutzt werden dürfen, auf 90 Tage pro Jahr begrenzen.

Hinweis: Bisher betrug die maximale Dauer in Gemeinden, in denen eine vorherige Genehmigung erforderlich war, 120 Tage.

Bei Überschreitung der zulässigen Übernachtungszahl kann der Bürgermeister eine Geldbuße von bis zu 15.000 € verhängen.

Darüber hinaus müssen Personen, die sich gegen Entgelt oder unentgeltlich, durch Vermittlungs- oder Verhandlungsaktivitäten oder durch die Bereitstellung einer digitalen Plattform an der Vermietung einer möblierten Ferienwohnung beteiligen oder entsprechende Unterstützung leisten, der Gemeinde auf Anfrage die Anzahl der Tage mitteilen, an denen eine möblierte Ferienwohnung vermietet wurde. Diese Informationen müssen innerhalb eines Monats übermittelt werden.

Bei Überschreitung der zulässigen Anzahl von Miettagen darf die als Hauptwohnsitz des Vermieters gemeldete Ferienwohnung nicht mehr vermietet werden (Art. L. 324-2-1 n. F. des frz. Tourismusgesetzes ).

• Neue Steuerermäßigungssätze

Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue pauschale Steuerermäßigungssätze:

• 50 % für denkmalgeschützte Immobilien und Gästezimmer bei jährlichen Mieteinnahmen von höchstens 77.700 € (gegenüber 71 % und einer Obergrenze von 188.700 € zuvor);
• 30 % für nicht denkmalgeschützte Immobilien bei jährlichen Mieteinnahmen von höchstens 15.000 € (gegenüber 50 % und einer Obergrenze von 77.700 € zuvor).

• Neue energetische Anforderungen

Neue Mietwohnungen, die als möblierte Ferienunterkünfte in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt angeboten werden, unterliegen einer Genehmigung zur Nutzungsänderung und müssen vom 21. November 2024 bis zum 31. Dezember 2033 einen Energieausweis (DPE) vorweisen, der eine Energieklasse zwischen A und E attestiert.

Folglich können Wohnungen der Energieklassen F oder G keine Nutzungsänderungsgenehmigung erhalten und sind daher nicht vermietbar. Diese Vorgaben sind strenger als bei herkömmlichen Vermietungen, bei denen Wohnungen der Energieklasse F vermietet werden können.

Ab dem 1. Januar 2034 müssen alle Wohnungen einen Energieausweis vorweisen, der eine Energieklasse zwischen A und D attestiert, es sei denn, die Wohnung ist der Hauptwohnsitz des Vermieters.

Die fehlende Übermittlung des Energieausweises an den Bürgermeister nach dessen entsprechender Aufforderung kann mit einer Geldbuße von 100 € pro Tag geahndet werden. Eigentümer, die eine möblierte Ferienwohnung vermieten oder eine laufende Vermietung aufrechterhalten, die nicht den Energiestandards einer angemessenen Unterkunft entspricht, können mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 € pro betroffener Wohnung belangt werden.

Hinweis: Der Energieausweis muss derzeit noch nicht in Saisonmietverträgen aufgeführt werden und ist nicht verpflichtend, wenn die gemietete Wohnung weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird.

• Änderung der Teilungserklärung

Das neue Gesetz schreibt vor, dass in der Teilungserklärung ausdrücklich angegeben werden muss, ob die touristische Vermietung verboten oder erlaubt ist. Die Änderung der Teilungserklärung zum Zweck des Verbots der Vermietung von Wohnungen, die nicht Hauptwohnsitz sind, muss mit einer Zweidrittelmehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Einstimmigkeit ist jedoch erforderlich, wenn die Teilungserklärung irgendeine gewerbliche Tätigkeit in nicht gewerblich genutzten Einheiten verbietet.

Der Miteigentümer muss zudem die Hausverwaltung über die Registrierung seiner Unterkunft als möblierte Ferienwohnung informieren; der Hausverwalter muss diese Information bei der nächsten Eigentümerversammlung erwähnen.

Hinweis: Bisher lag die Genehmigung bzw. das Verbot der touristischen Vermietung im freien Ermessen der Miteigentümer, die dies durch einstimmigen Beschluss in ihrer Teilungserklärung angeben konnten.

Tipps von GGV: Professionelle Anbieter möblierter Ferienwohnungen müssen die von den Gemeinden festgelegten Regeln genau zu beachten, insbesondere in Bezug auf die Anzahl der Übernachtungen, die für Hauptwohnsitze erlaubt sind. Wir empfehlen, ein automatisiertes System einzurichten, dass die Überschreitung der zulässigen Übernachtungen meldet.

Privatpersonen, die ihre Zweitwohnungen als möblierte Ferienunterkünfte vermieten, empfehlen wir, jetzt schon die notwendigen Aufwendungen zur Anpassung der Räumlichkeiten an die Energieeffizienz einzukalkulieren, um die neuen Energieausweisvorschriften einzuhalten.

In jedem Fall ist es wichtig, sich den Fristablauf für die Registrierung von Ferienwohnungen am 20. Mai 2026 zu merken.

 

IMMOBILIENRECHT – Nutzungsentschädigung nach Nichtigkeitserklärung eines Immobilienkaufvertrags

Cass. 3^ème civ. 5-12-2024 n° 23-16.270

Das hier besprochene Urteil befasst sich mit einem Thema, das vom französischen Kassationsgerichtshof bisher nur selten behandelt wurde: Es geht um die Folgen der Rückgabe einer Immobilie nach der Nichtigkeitserklärung eines Kaufvertrags und insbesondere um die Erstattung des Nutzungswerts.

Gemäß Artikel 1178 Abs. 2 des französischen Zivilgesetzbuchs gilt ein nichtiges Rechtsgeschäft von Anfang an als nicht existent. Folglich hat die Nichtigkeit eines Vertrags zur Folge, dass die Parteien in den Zustand zurückversetzt werden, in dem sie sich vor Vertragsabschluss befanden.

Die Umsetzung dieser gesetzlichen Regelung bereitet keine Schwierigkeiten, wenn der als nichtig erklärte Vertrag noch nicht durchgeführt wurde. Viel problematischer ist es, wenn er bereits ganz oder teilweise erfüllt wurde, denn in diesem Fall müssen die erbrachten Leistungen zurückerstattet werden.

Grundsätzlich ist die betreffende Sache selbst zurückzugeben. Nur wenn dies unmöglich ist, erfolgt die Rückgabe in Form eines Wertersatzes, wobei der Wert am Tag der Rückgabe bzw. Rückerstattung maßgeblich ist (Art. 1352 des frz. Zivilgesetzbuchs).

Die Rückerstattung umfasst die Früchte und den Nutzungswert der Sache. Letzterer wird vom Gericht am Tag der Urteilsverkündung ermittelt, (Art. 1352-3 Abs. 1 und 2 des frz. Zivilgesetzbuchs).

Im Falle der Gutgläubigkeit des Käufers schuldet dieser die Zinsen, die Früchte, die er erhalten hat, bzw. den Nutzungswert ab dem Tag des Antrags (Art. 1352-7 des frz. Zivilgesetzbuchs).

Im vorliegenden Fall erlitten die Käufer eines Wohnhauses ein Jahr nach dem Erwerb einen schweren Wasserschaden.

Die Käufer verklagten daraufhin den Verkäufer erfolgreich auf Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.

Der Verkäufer erhob seinerseits Widerklage und beantragte eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum, in dem die Käufer das Haus bewohnt haben.

Das Berufungsgericht Versailles wies die Widerklage des Verkäufers mit der Begründung ab, dass die (fiktive) Wiedereinräumung der Nutzung des Gebäudes – durch Zahlung einer Nutzungsentschädigung – nur zu erfolgen hat, wenn den Verkäufer kein Verschulden trifft.

Der Kassationsgerichtshof (Cass. 3^ème civ. 5-12-2024 n° 23-16.270) hob das Berufungsurteil gemäß Artikel 1352-3 Abs. 1 und 1352-7 des frz. Zivilgesetzbuchs mit der Begründung auf, dass der dem Verkäufer geschuldete Wiedereinräumung der Nutzung bzw. des Nutzungswerts der Sache, von dem der Käufer profitiert hat, nicht vom Verschulden oder der Bösgläubigkeit des Verkäufers abhängt. Daher schulde der gutgläubige Käufer die Nutzungsentschädigung erst ab dem Tag des entsprechenden Antrags bei Gericht.

In diesem Urteil verfolgt der Kassationsgerichtshof eine strikte Anwendung der Bestimmungen über die Rückerstattung des Nutzungswerts, indem er die notwendigen Konsequenzen aus der Nichtigkeitserklärung eines Immobilienkaufvertrags zieht, welche eine Forderung zugunsten des Verkäufers aufgrund der Nutzung der Immobilie entstehen lässt.

 

BAURECHT – Das Vorliegen von Abnahmevorbehalten hat keinen Einfluss auf den Beginn der Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung

Ausgangspunkt der Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung („garantie de parfait achèvement“) ist die Abnahme der Bauarbeiten, sei es mit oder ohne Vorbehalte. Diese bereits im Rahmen privater Bauaufträge etablierte Regel gilt seit dem Urteil des französischen Obersten Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2024 auch für öffentliche Bauaufträge.

Die Gewährleistung der Bauunternehmer schützt Bauherren vor Schäden oder Mängeln ab der Übergabe des Bauwerks durch den Bauunternehmer.

Die Frage über den Beginn dieser Gewährleistung ist oft Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen zwischen Bauherren und Bauunternehmern, da die Verjährung des Anspruchs auf Geltendmachung dieser Gewährleistungsrechte von deren Beginn abhängt. Dies gilt insbesondere für die einjährige Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung, die den Bauherrn berechtigt, den Bauunternehmer aufzufordern, alle im ersten Jahr nach Abschluss der Bauarbeiten auftretenden Mängel auf eigene Kosten zu beheben.

Für private Bauaufträge ist der Ausgangspunkt dieser Gewährleistung die Abnahme der Bauarbeiten, d. h. der Zeitpunkt, an dem der Bauherr die Arbeiten mit oder ohne Vorbehalte annimmt (Art. 1792-6 Abs. 1 des französischen Zivilgesetzbuchs).

Eine derartige Regelung existiert für öffentliche Bauaufträge jedoch nicht. Bei solchen Bauaufträgen tritt die Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung mit dem Datum der wirksamen Abnahme in Kraft (Art. 44.1 des Verzeichnisses allgemeiner Verwaltungsbestimmungen – CCAG). Diese Vorschriften regeln jedoch nicht, ob diese Frist auch im Falle einer Abnahme mit Vorbehalten gilt.

Dies war die Problematik, über das Oberste Verwaltungsgericht in einem Urteil vom 13. Dezember 2024 zu entscheiden hatte. In dem betreffenden Fall hatte eine Gemeinde einen öffentlichen Bauauftrag vergeben und bei der Abnahme der Bauarbeiten Vorbehalte geltend gemacht. Da sie der Ansicht war, dass diese Vorbehalte nicht zurückgenommen worden waren, verklagte sie das Bauunternehmen auf Zahlung bestimmter Beträge im Rahmen der Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung. Das Verwaltungsberufungsgericht gab ihrem Antrag jedoch nicht statt, mit der Begründung, dass der betreffende Gewährleistungsanspruch verjährt sei.

Das Oberste Verwaltungsgericht hat das Urteil des Verwaltungsberufungsgerichts bestätigt mit der Begründung, dass die Abnahme der Bauarbeiten der Ausgangspunkt für die Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung ist, auch wenn Vorbehalte geltend gemacht werden.

Darüber hinaus hat das Oberste Verwaltungsgericht klargestellt, dass die Parteien vertraglich von dieser Regel abweichen können.

Dies ist ein weiterer Unterschied zwischen der Gewährleistung für die einwandfreie Fertigstellung bei privaten und öffentlichen Bauaufträgen. Bei einem privaten Bauauftrag können die Parteien nicht vom gesetzlich festgelegten Beginn der Gewährleistung abweichen, es sei denn, dies führt zu einer Verlängerung der Gewährleistungsfrist.

Tipp von GGV: Es ist ratsam, dass Bauherr und Bauunternehmer das Datum der Bauabnahme schriftlich festhalten, um spätere Diskussionen über dieses Datum zu vermeiden, das den Ablauf der Verjährungsfrist von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Bauunternehmers bestimmt. Hierzu wird üblicherweise ein Bauabnahmeprotokoll erstellt.

 

WIRTSCHAFTSSTRAFRECHT – Ersatz des Schadens, den der Arbeitgeber durch eine Straftat seines Arbeitnehmers erlitten hat

Cass. crim. 14 Januar 2025, Nr.°24-81.365 (veröffentlichtes Urteil)

Ein Arbeitnehmer, der unter Drogeneinfluss gefahren war und eine rücksichtslose Fahrweise an den Tag gelegt hatte, verursachte mit seinem Firmenfahrzeug einen Verkehrsunfall. Er wurde wegen dieser Straftaten vom zuständigen Strafgericht wegen wiederholten Fahrens unter Drogeneinfluss und Fahren mit überhöhter Geschwindigkeit für schuldig befunden.

Da das Fahrzeug bei dem vom Arbeitnehmer verursachten Unfall schwer beschädigt wurde und ein erheblicher Sachschaden entstand, trat der Arbeitgeber und Eigentümer des Fahrzeugs als Nebenkläger auf, um seinen Schaden auf der Grundlage von Artikel 2 der französischen Strafprozessordnung ersetzt zu bekommen. Diese Vorschrift besagt, dass „die Zivilklage auf Ersatz des durch ein Verbrechen, ein Vergehen oder eine Ordnungswidrigkeit verursachten Schadens denjenigen Personen zusteht, die persönlich einen durch die Straftat verursachten unmittelbaren Schaden erlitten haben“. Das Strafgericht erklärte die Zivilklage des Arbeitgebers für zulässig, entschied über die Höhe des erlittenen Schadens und verurteilte den Angeklagten zur Zahlung von Schadensersatz.

Der Angeklagte legte daraufhin gegen das Urteil Berufung ein, wobei er seine Berufung auf die zivilrechtlichen Aspekte beschränkte. Das Berufungsgericht Orléans bestätigte das erstinstanzliche Urteil insoweit, als es den Angeklagten dazu verurteilte, dem Arbeitgeber den ihm entstandenen Sachschaden zu ersetzen.

Der Arbeitnehmer legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein und focht die Zulässigkeit der Nebenklage seines Arbeitgebers an, indem er sich auf den vom Kassationsgerichtshof als zwingendes Recht angesehenen Grundsatz des Verbots von Geldstrafen (Cass. soc. 20. Oktober 2010, n°09-42.896) gemäß Artikel L.1331-2 des französischen Arbeitsgesetzbuchs berief. Diese Vorschrift regelt, dass „Geldbußen oder andere Geldstrafen verboten sind“. Nach diesem Grundsatz kann die finanzielle Haftung eines Arbeitnehmers gegenüber seinem Arbeitgeber nur aus einem schwerwiegenden Fehler resultieren.

Der Arbeitnehmer argumentierte, dass die vorgeworfenen Verstöße nicht vorsätzlich begangen wurden und dass die Zivilklage seines Arbeitgebers auf Schadensersatz als Geldstrafe zu werten sei.

Er berief sich außerdem auf Artikel 1242 des französischen Zivilgesetzbuches und machte geltend, dass eine gefährliche Fahrweise nicht als grobe Fahrlässigkeit zu qualifizieren sei.

Diesbezüglich hat die für arbeitsrechtliche Sachen zuständige Kammer des Kassationsgerichtshofs in der Vergangenheit entschieden, dass „die finanzielle Haftung eines Arbeitnehmers gegenüber seinem Arbeitgeber nur aus einem schweren Verschulden resultieren kann“, und dass die Tatsache, dass ein Arbeitnehmer einen Lkw ohne gültige Fahrerlaubnis führt, kein schweres Verschulden darstellt und folglich nicht zu seiner Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz an seinen Arbeitgeber führen kann (Cass. soc. 25. Januar 2017, n°14-26.071).

In dem hier besprochenen Urteil bestätigte die Strafkammer des Kassationsgerichtshofs das Urteil des Berufungsgerichts und befand, dass der Arbeitgeber den Ersatz seines direkten Schadens aus der Begehung einer Straftat verlangen kann, auch wenn diese Straftat nicht vorsätzlich begangen wurde.

Tritt also ein Arbeitgeber wegen einer Straftat eines Arbeitnehmers als Nebenkläger auf, reicht es nunmehr als Schadensersatzvoraussetzungen aus, wenn der Arbeitnehmer für schuldig befunden wird und der Arbeitgeber nachweist, dass er durch die Straftat einen unmittelbaren Schaden erlitten hat.

 

IT – DATA – Beherrschung der Risiken bei der Nutzung von KI im Unternehmen – Empfehlungen der CNIL und der ANSSI

Künstliche Intelligenz (KI) ist zu einem strategischen Hebel für Unternehmen geworden und bietet neue Innovations- und Effizienzpotenziale. Die dazu gehörigen Fragestellungen standen daher im Mittelpunkt der politischen und wirtschaftlichen Diskussionen beim Gipfel für KI-Maßnahmen, der vom 6. bis 11. Februar 2025 in Paris stattfand. Ihre Nutzung wirft jedoch wesentliche Fragen zur rechtlichen und ethischen Regulierung auf, insbesondere in Bezug auf den Schutz personenbezogener Daten und die Sicherheit von Informationssystemen, da die Effizienz von KI-Systemen auf einer massiven Datenerhebung beruht, die zwangsläufig auch personenbezogene Daten umfasst.

In Frankreich haben die Datenschutzbehörde (CNIL) und die Behörde für die Informationssicherheit (ANSSI) Empfehlungen herausgegeben, um Unternehmen eine verantwortungsvolle Nutzung und Einführung von KI zu erleichtern.

So hat die CNIL eine Reihe von Empfehlungen für die Entwicklung und Nutzung von KI-Systemen unter Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) veröffentlicht.

Sie betont die Notwendigkeit, die Prinzipien der DSGVO auf die Besonderheiten der KI anzuwenden, insbesondere die Prinzipien der Zweckbindung, der Datenminimierung, der Transparenz in der Verarbeitung personenbezogener Daten sowie der Wahrung der Rechte betroffener Personen.

Diese Empfehlungen zielen darauf ab, technologische Innovation mit dem Schutz der Grundrechte der betroffenen Personen in Einklang zu bringen, deren Daten durch KI-Systeme verarbeitet werden.

Die ANSSI wiederum hat Empfehlungen zur Gewährleistung der Sicherheit von KI-Systemen abgegeben. Sie weist darauf hin, dass KI-Systeme im Wesentlichen Softwaresysteme bleiben und denselben Schwachstellen wie herkömmliche Softwareprogramme unterliegen, wodurch für Unternehmen Risiken für ihre Cybersicherheit entstehen.

Durch diese Empfehlungen will die ANSSI die Robustheit und Zuverlässigkeit von KI-Systemen sicherstellen. Die Maßnahmen umfassen unter anderem:

• Die Integration von Sicherheitsmaßnahmen in jede Phase des Lebenszyklus eines KI-Systems (von der Entwicklung bis zur Produktion),
• Eine vorherige Risikobewertung,
• Die Sicherung der für das Training der KI verwendeten Daten,
• Die Implementierung von Zugangsmanagement-Mechanismen für KI-Systeme.

Die Empfehlungen der CNIL und der ANSSI sind im Rahmen der KI-Verordnung (AI Act) zu betrachten, die am 1. August 2024 in Kraft getreten ist. Diese Verordnung führt einen gemeinsamen regulatorischen Rahmen für KI in der Europäischen Union ein und klassifiziert KI-Systeme nach ihrem Risikoniveau.

Dieser risikobasierte Ansatz bedeutet, dass Unternehmen, die KI nutzen, selbst Verantwortung übernehmen müssen. Sie sind daher verpflichtet, eine interne Regelung für ihre KI-Systeme zu implementieren, Best Practices und entsprechende Governance-Regeln  für diese Themen einzuführen. Darüber hinaus legt der AI Act besonderen Wert auf die Schulung derjenigen Personen, die an der Entwicklung, Implementierung und Nutzung von KI-Systemen beteiligt sind. Auch die CNIL und die ANSSI betonen in ihren jeweiligen Empfehlungen die Bedeutung von Schulung und Sensibilisierung aller Beteiligten im Bereich KI.

Durch eine proaktive und strukturierte Herangehensweise können Unternehmen das Potenzial der KI ausschöpfen und gleichzeitig die damit verbundenen Risiken kontrollieren. Denn eine unkontrollierte Implementierung kann Unternehmen rechtlichen, finanziellen und reputationsbezogenen Risiken aussetzen.

Die Kanzlei GGV steht Ihnen zur Verfügung, um Sie bei der Einhaltung der Vorschriften und der Absicherung Ihrer KI-Praktiken zu unterstützen.