Sonderausgabe LFA Covid-19 : Immobilien und Finanzierung I 16.Juni 2020

Die gesundheitliche Notstandsperiode wurde gesetzlich vom 24. März 2020 bis zum 24. Mai 2020 festgelegt. Dieser gesundheitliche Notstand wurde bis zum 10. Juli 2020 verlängert. Während des gesundheitlichen Notstands und insbesondere im April 2020 hat die Regierung verschiedene Verordnungen veröffentlicht, um den wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Epidemie Rechnung zu tragen.

Der Wirtschafts- und Finanzminister Bruno Le Maire hat am 29. Februar 2020 erklärt, dass die Covid-19-Epidemie ein Fall von höherer Gewalt für die Unternehmen ist, insbesondere für die öffentliche Auftragsvergabe. Jedoch gilt dies nicht ohne weiteres insbesondere für private Aufträge. Dort muss von Fall zu Fall entschieden werden.

Das am 24. März veröffentliche Notfallgesetz zur Bekämpfung der Covid-19-Epidemie hat diese Epidemie nicht eindeutig als Fall von höherer Gewalt eingestuft.

Für die öffentliche Auftragsvergabe muss also von Fall zu Fall analysiert werden, ob die höhere Gewalt gewährleistet ist, indem man insbesondere prüft, dass die besonderen Verwaltungsvorschriften (sog. CCAP) von den allgemeinen Verwaltungsvorschriften (sog. CCAG) nicht abweichen.

Höhere Gewalt ist entweder vertraglich oder in Ermangelung dessen gesetzlich oder durch die Rechtsprechung definiert.

Gemäß Artikel 1218 des Code civil liegt „Höhere Gewalt […] in Vertragsangelegenheiten vor, wenn ein vom Schuldner nicht zu vertretendes Ereignis, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vernünftigerweise nicht vorhersehbar war und dessen Auswirkungen nicht durch geeignete Maßnahmen vermieden werden können, die Erfüllung seiner Verpflichtung durch den Schuldner verhindert.“.

Wenn die Bedingungen der höheren Gewalt erfüllt sind, können sich die Unternehmen auf sie berufen, um die laufenden Verträge z.B. zur Durchführung der laufenden Arbeiten auszusetzen.

In Vertragsangelegenheiten setzt sie voraus, dass das Ereignis, das die Fortsetzung der Verträge verhindert, außerhalb der Kontrolle des Unternehmens liegt, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhersehbar und unabwendbar ist, d.h. dass es nicht durch geeignete Maßnahmen vermieden werden kann.

Während die Unvorhersehbarkeit bei Verträgen, die vor der Entdeckung des Covid-19 geschlossen wurden, außer Zweifel steht, muss die Bedingung der Unabwendbarkeit von Fall zu Fall beurteilt werden.

Darüber hinaus kann ein weiteres Mittel zur Bewältigung der Schwierigkeiten bei der Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Covid-19-Epidemie herangezogen werden. Eine Neuverhandlung des Vertrages gemäß Artikel 1195 des Code civil könnte durchgeführt werden. Tatsächlich sieht diese Bestimmung vor, dass die Parteien ihren Vertrag neu aushandeln können, wenn eine Änderung der Umstände, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unvorhersehbar war, die Leistung für eine Partei übermäßig belastend macht.

Auch hier hängt es davon ab, ob der Vertrag eine Definition von höherer Gewalt vorsieht. Wenn dies nicht der Fall ist, gilt ausschließlich die einschlägige Rechtsprechungs- und Gesetzeslage.

Baustellen sind während der aktuellen Gesundheitskrise immer schwieriger zu unterhalten.

Zwischen den aufeinanderfolgenden Schließungen von Lieferanten, besorgten Mitarbeitern und der Schwierigkeit, die notwendigen Gesundheitsempfehlungen strikt durchzusetzen, beschreiben einige Unternehmen eine Situation, die „unhaltbar” geworden ist.

Die Erweiterung der Epidemie in Frankreich und die entsprechenden Haftungsfragen haben zu einem Konflikt zwischen den Akteuren und Berufsverbänden der Bauwirtschaft und der Regierung geführt. Die Akteure der Bauwirtschaft fordern eine Schließung der Baustellen, während Emmanuel Macron in seiner Rede vom 16. März 2020 Unternehmen und Beschäftigte aufforderte, ihre Tätigkeit fortzusetzen, damit die Wirtschaft nicht ganz zum Stillstand kommt.

Laut einer Pressemitteilung vom Samstag, den 21. März 2020, wurde eine Einigung erzielt: „Die Vertreter der Bauunternehmen und der Regierung haben sich auf mehrere Grundsätze geeinigt, die es ermöglichen, in den nächsten Tagen die Kontinuität der Tätigkeit des Sektors und die Fortsetzung der Bauarbeiten sicherzustellen“.

Sofern der Bauunternehmer alle Gesundheitsnormen und –richtlinien einhält, kann er a priori in diesem Zusammenhang nicht haftbar gemacht werden.

Die Berufsorganisation zur Unfallverhütung im Bauwesen (sog. OPPBTP) hat am 2. April 2020 einen Leitfaden über die Gesundheitssicherheitsempfehlungen für die Kontinuität der Bautätigkeiten veröffentlicht, die von den zuständigen Ministerien genehmigt wurde. Der Leitfaden wurde am 27. Mai 2020 geändert. Dieser Leitfaden zeigt die Maßnahmen auf, die zur Fortsetzung der Bauarbeiten durchzuführen sind, einschließlich der strikten Einhaltung von Schutzmaßnahmen.

Die Gründe für die Verschiebung des Fertigstellungstermins sind im Prinzip im Vertrag vorgesehen.

Ist dies nicht der Fall oder kann keiner der vorgesehenen Verzögerungsgründe eine Verschiebung des Fertigstellungstermins rechtfertigen, kann er aufgrund höherer Gewalt verschoben werden, sofern die obengenannten Bedingungen erfüllt sind.

Im Hinblick auf öffentliche Aufträge haben der Staat und die lokalen Behörden am 28. Februar 2020 anerkannt, dass die Covid-19-Epidemie ein Fall von höherer Gewalt ist. Vertragsstrafen für Verzögerungen bei öffentlichen Aufträgen werden daher nicht angewendet. Ob Schwierigkeiten bei der Ausführung von Aufträgen in den Bereich der höheren Gewalt fallen, müsste jedoch geprüft werden. Es muss auch sichergestellt werden, dass der Auftraggeber den Fall der höheren Gewalt im Einzelfall berücksichtigt.

Darüber hinaus können Bauunternehmen auch die Verschiebung des Fertigstellungstermins durch Neuverhandlung ihres Vertrags beantragen, falls sich die Umstände, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht vorhersehbar waren, so ändern, dass die Ausführung des Vertrags übermäßig belastend wird³. Auch hier muss sichergestellt werden, dass der Vertrag diese Möglichkeit nicht verbietet.

Die Regierung hat die Regeln zur Verschiebung der Bearbeitungsfristen und der Einspruchsfristen geändert. Die rechtliche Lage ab dem 3. Juni 2020 ist die folgende:

Die Bearbeitungsfristen von städtebaulichen Genehmigungen, die nicht vor dem 12. März 2020 verjährt sind, sind ab diesem Datum ausgesetzt, und laufen ab dem 24. Mai 2020 weiter. Bearbeitungsfristen, die zwischen dem 12. März 2020 und dem 23. Mai 2020 starten sollten, beginnen erst mit Ablaufen dieses Zeitraums zu laufen.

Gleichwohl werden die Einspruchsfristen zwischen dem 12. März 2020 und den 23. Mai 2020 ausgesetzt und laufen ab dem 24. Mai 2020 weiter. Allerdings darf die restliche Frist nicht weniger als sieben Tage sein. Diese Regelungen hinsichtlich des Verschiebens von Bearbeitungsfristen, sind entsprechend auf den Beginn von Einspruchsfristen anwendbar.

Es ist jedoch nicht verboten, einen Bauantrag in elektronischer Form einzureichen.

Die Nichtzahlung der Miete und/oder der Nebenkostenrückstellung ist grundsätzlich eine Nichterfüllung vertraglicher Pflichten. Der Vermieter könnte dies nutzen, um die Zahlung von Verzugszinsen zu verlangen oder den gewerblichen Mietvertrag zu kündigen.

Der Mieter kann dennoch die Zahlung der Miete und die Rückstellung für Nebenkosten aussetzen, wenn dies im gewerblichen Mietvertrag vorgesehen ist. Andernfalls kann er die Zahlungen im Falle höherer Gewalt aussetzen, wenn die oben bereits genannten Bedingungen erfüllt sind. Der Mieter muss also die Unmöglichkeit, die Miete und die Nebenkostenrückstellung zu bezahlen, begründen.

Die erzwungene administrative Schließung der Geschäftsräume könnte ein ausreichender Grund sein, um die Unabwendbarkeit zu beweisen, wenn der Mieter keine alternativen Maßnahmen zur Nutzung der Räumlichkeiten ergreifen kann (z.B. in bestimmten Fällen durch Fernverkauf oder Hauslieferung).

Tatsächlich kann im Fall einer von der Verwaltung angeordnete Schließung der Vermieter seiner Pflicht zur Bereitstellung der Räumlichkeiten nicht mehr nachkommen. Somit kann sich der Mieter auf die Vertragsverletzung des Vermieters berufen, und seine Verpflichtung zur Zahlung der Miete gemäß Art. 1220 Code civil aussetzen. Er muss jedoch prüfen, dass die Voraussetzungen der höheren Gewalt vorliegen, und sicherstellen, dass der Vermieter die höhere Gewalt berücksichtigt.

Unabhängig von der Schließung der Räumlichkeiten kann der deutliche Umsatzrückgang auch die Zahlung der Miete und der Nebenkostenrückstellung unmöglich machen. Dies muss jedoch bewiesen werden.

Darüber hinaus hat der Kassationshof schon entschieden, dass mangels anderweitiger vertraglicher Bestimmung, ein Verwaltungsverbot zum Betrieb von gewerblichen Räumlichkeiten einem Verlust der gemieteten Sache gleichsteht. So kann sich ein Mieter, dessen Tätigkeit durch eine Verwaltungsentscheidung unterbrochen wurde, auf die teilweise Zerstörung seiner Räumlichkeiten berufen, um eine Mietminderung zu beantragen. Diese Rechtsprechung, die sicherlich veraltet ist, ist interessant für kleine Unternehmen, die nicht zu den ersten Notwendigkeiten gehören.

In jedem Fall, da die Berücksichtigung der höheren Gewalt ungewiss ist, muss der Mieter den Vermieter über seine Zahlungsschwierigkeiten und über seine Absicht, die Zahlung der Gewerbemiete und der Nebenkostenrückstellung auszusetzen, informieren.

Die Verordnung Nr. 2020-316 vom 25. März 2020 gewährt den an den vom Staat und den Regionen finanzierten Solidaritätsfonds berechtigten Kleinstunternehmen einen Recht zur Verschiebung der Zahlung der Miete⁷ . 

Außerdem haben mehrere Vereinigungen im Immobiliensektor (Association Française de la Gestion Financière, Association Française des Sociétés de Placement Immobiliers, Groupe Caisse des Dépôts, Conseil National des Centres Commerciaux, Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières und die Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) ihre Mitglieder aufgefordert, die Zahlung von Mieten und Nebenkosten für die kleinen und mittleren Unternehmen (sog. TPE und PME) auszusetzen, die in einem Sektor tätig sind, in welchem die Aktivität unterbrochen ist, und zwar ab dem 1. April 2020 und für spätere unterbrochene Tätigkeitszeiträume. Die Mitglieder des französischen Versicherungsverbands (sog. Fédération Française d’Assurance) haben sich ebenfalls dazu verpflichtet.

In diesem Zusammenhang hat der Wirtschafts- und Finanzminister am 23. April 2020 für Verbände der gewerblichen Vermieter und Verbände der Einzelhändler einen Vermittler für Handelsmieten ernannt, um Rahmenvereinbarungen und Verhaltensregeln festzulegen, die es den Einzelhändlern und ihren gewerblichen Vermietern ermöglichen, eine passende Lösung hinsichtlich der Mieten zu finden.

Am 3. Juni 2020 führte die Vermittlung zu einer Charta, die Vermieter, welche Mitglieder der oben genannten Immobilienverbände sind und diese Charta ANERKENNEN (mit Ausnahme der Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), dazu verpflichtet, Mietern von Einzelhandelsimmobilien einen Aufschub von drei Monatsmieten zu gewähren. Die Charta legt den persönlichen und zeitlichen Geltungsbereich fest, sowie die jeweiligen Verpflichtungen der Vermieter und Einzelhandelsmieter, um eine Einigung über die Stundung von drei Monatsmieten zu erzielen.

Darüber hinaus hat die Regierung einen Steueranreiz für Vermieter geschaffen, die zwischen dem 15. April 2020 und dem 31. Dezember 2020 auf Miete und Nebenkosten verzichten. Diese Einkommensposten werden weder als Grundstückseinkommen noch als nicht-kommerzieller Gewinn als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet.

Schließlich werden im Falle der Nichtzahlung der fälligen Miete durch den Mieter in der Zeit zwischen dem 12. März 2020 und dem 23. Juni 2020 die Zwangsgelder und Straf-, Kündigungs- und Verfallsklauseln aufgeschoben. Wenn der Mieter am Ende dieses Zeitraums (d.h. ab dem 24. Juni 2020) seine Miete immer noch nicht bezahlt hat, wird das Datum, an dem diese Zwangsgelder fällig sind und das Datum, an dem die Wirkungen dieser Klauseln eintreten, um einen nach dem Ende dieser Periode berechneten Zeitraum, d.h. ab dem 24. Juni 2020, verschoben. Dieser Zeitraum entspricht der Zeit, die zwischen dem 12. März 2020 (oder, falls später, dem Datum, an dem die Verpflichtung entstanden ist) und dem Datum, an dem die Verpflichtung hätte erfüllt werden müssen.

Während dieses Zeitraums fallen jedoch zusätzlich Verzugszinsen an, die dem Vermieter geschuldet werden.

Nein, ein Käufer kann einen Verkauf nicht wegen des Covid-19 annullieren, sobald er einen Vorvertrag oder ein synallagmatisches Versprechen unterzeichnet hat.

Premierminister Edouard Philippe hat am 14. März 2020 den Übergang zur Stufe 3 des Kampfes gegen die Epidemie und die Schließung aller Orte, die „für das öffentliche Leben des Landes nicht notwendig sind“, angekündigt. Immobilienbüros und Notare können ihre Kunden somit nicht mehr in ihren Räumlichkeiten empfangen, insbesondere nicht zur Unterzeichnung von Verträgen.

Die geplante Unterzeichnung von vorläufigen Kaufverträgen oder die Unterzeichnung von endgültigen Kaufverträgen sollte daher grundsätzlich verschoben werden.

Hat des Weiteren der Käufer dem Verkäufer ein Angebot unterbreitet, kann er auch die Dauer seines Angebots verlängern.

Die Widerruffristen sind wegen der Covid-19-Epidemie nicht verschoben.

Jedoch können die Notare seit dem 4. April 2020 und bis einem Monat nach dem Datum der Beendigung des gesundheitlichen Notstands, das gerade am 10. Juli 2020 vorgesehen ist, die notariellen Urkunden elektronisch unterzeichnen lassen¹⁰.

¹⁰ Dekret Nr. 2020-395 vom 3. April 2020 zur Gewährleistung von Schließungen von notariellen Urkunden als Distanzgeschäfte während des Zeitraums des gesundheitlichen Notstands

Die Möglichkeiten der Aussetzung der Ratenzahlung sind im Darlehensvertrag vorgesehen.

Darüber hinaus haben sich die französischen Banken verpflichtet, die Rückzahlung von Unternehmenskrediten um bis zu sechs Monate zu stunden und Strafen und zusätzliche Kosten für die Verschiebung von Fälligkeiten und Unternehmenskrediten zu beseitigen.

Andernfalls könnte ein Schuldner im Falle höherer Gewalt die Zahlung von Ratenzahlungen aussetzen. Für die mögliche Berufung auf höhere Gewalt verweisen wir auf die Einleitung.

Wenn die Zahlung nicht ausgesetzt wird, könnte ein Schuldner in Zahlungsschwierigkeiten den Gläubiger um einen gütlichen Zahlungsplan bitten.

Verweigert das Kreditinstitut die Umschuldung des Bankkredits, kann die Angelegenheit an den Kreditrechtsmediator über seine Website weitergeleitet werden.

Der Schuldner könnte auch hervorheben, dass die Covid-19-Epidemie eine Änderung der zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht vorhersehbaren Umstände darstellt, die die Erfüllung dieses Vertrags übermäßig belastet¹².

¹² Art. 1195 C. civ.

Ja, der Gläubiger kann die gesetzliche Aufrechnung der Kaution mit den vom Schuldner nicht beglichenen Schulden erklären, wenn die Schulden wechselseitig, fungibel, sicher, liquide und fällig sind¹³. Übrigens hindert die Erteilung einer Gnadenfrist nicht die Möglichkeit der gesetzlichen Aufrechnung¹⁴.

Eine Aufrechnung zwischen der Kaution und den Schulden des Schuldners kann ebenfalls vertraglich vereinbart werden.

Der Schuldner kann vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten geltend machen und aus diesem Grund die Aussetzung der Zahlung der Schulden oder eine Umschuldung der Fälligkeiten beantragen. Es kann eine gütliche Einigung zwischen Schuldner und Gläubiger erzielt werden.

¹³ Art. 1347 und 1347-1 C. civ.

¹⁴ Art. 1347-3 C. civ.

Der französische Staatspräsident hat am 16. März 2020 angekündigt, dass der Staat bis zu 300 Milliarden Euro für Bankkredite bürgen wird, die von Unternehmen zwischen dem 16. März 2020 und dem 31. Dezember 2020 beantragt werden. Diese finanzielle Garantie wurde im Gesetz über den Nachtragshaushalt für 2020 vorgesehen¹⁵.

Diese unwiderrufliche und unbedingte finanzielle Garantie, die für die gesamte Laufzeit des Darlehens gilt, umfasst Haupt-, Zins- und Nebenkosten. Die Einsetzung dieser finanziellen Garantie setzt bestimmte Bedingungen voraus, insbesondere die folgenden¹⁶:

• Das Darlehen muss eine tilgungsfreie Zeit von minimal zwölf Monate haben, und muss eine Klausel enthalten, die den Kreditnehmern am Ende des ersten Jahres die Möglichkeit gibt, sie über einen zusätzlichen Zeitraum von einem, zwei, drei, vier oder fünf Jahren zu tilgen
• Zu dieser Garantie berechtigt sind Unternehmen, die juristische oder natürliche Personen sind, mit Ausnahme von zivilrechtlichen Immobiliengesellschaften (sog. sociétés civiles immobilières), Kreditinstituten oder Finanzierungsgesellschaften und Unternehmen die, am 31. Dezember 2019, nicht Gegenstand eines gerichtlichen Liquidationsverfahrens waren oder nicht unter Beobachtung eines Schutz- oder Sanierungsverfahrens standen, es sei denn, ein Schutz- oder Sanierungsplan wurde von einem Gericht vor dem Datum der Gewährung des staatlich garantierten Darlehens erstellt.
• Der Betrag des Darlehens, der diese Garantie bekommen kann, ist beschränkt.
• Der Garantiebetrag umfasst einen Prozentsatz des Betrags der Haupt-, Zins- und Nebenkosten, die bis zum Ablauf der Laufzeit der Forderung fällig werden.
• Für dieses Darlehen muss keine andere Garantie oder Sicherheit geleistet werden.

Für Unternehmen, die in Frankreich weniger als 5.000 Mitarbeiter beschäftigen und einen Umsatz von weniger als 1,5 Milliarden Euro erzielen, erteilt die Bank nach Prüfung der Unternehmenssituation eine Vorabgenehmigung für einen Kredit.

Das Unternehmen logt sich auf die Plattform attestation-pge-bpifrance.fr ein, um eine eindeutige Kennnummer zu erhalten, die es seiner Bank mitteilt. In diesem Zusammenhang muss sie ihre Handelsregisternummer, die Höhe des Kredits und den Namen der Bankagentur angeben.

Nach Bestätigung der eindeutigen Kennnummer durch das öffentliche Kreditinstitut BPIfrance gewährt die Bank den Kredit.

Für Unternehmen, die in Frankreich mindestens 5.000 Mitarbeiter beschäftigen oder einen Umsatz von mehr als 1,5 Milliarden Euro erzielen, ist das Verfahren für den Erhalt des Kredits anders. Nachdem das Unternehmen die Vorabgenehmigung für den Kredit von seiner Bank erhalten hat, muss es seinen Antrag an die Emailadresse garantie.etat.grandeentreprises@bpifrance.fr senden. Die Akte wird vom Wirtschafts- und Finanzministerium mit Unterstützung von der Gesellschaft BPIfrance Financement S.A. geprüft. Die Staatsgarantie wird durch Einzelverfügung des Wirtschafts- und Finanzministers gewährt.

Im Notstandsgesetz zur Bewältigung der Covid-19-Epidemie ist vorgesehen, dass die Regierung per Verordnung alle Maßnahmen zur Stärkung der Kapazitäten der Banque publique d’investissement (französische öffentliche Investitionsbank) zur Gewährung von Garantien ergreift¹⁷.

¹⁵ Art. 6, Gesetz Nr. 2020-29 vom 23. März 2020 über den Nachtragshaushalt für 2020, JORF Nr. 0072 vom 24. März 2020, Text Nr. 1.

¹⁶ Erlass vom 23. März 2020 zur Gewährung der Staatsgarantie an den Kreditinstituten und Finanzierungsgesellschaften in Anwendung vom Artikel 4 des Gesetzes Nr. 2020-289 vom 23. März 2020 über den Nachtragshaushalt für 2020, JORF Nr. 0072 vom 24. März 2020, Text Nr. 10.

¹⁷ Art. 11 I 2° h) des Notstandsgesetzes Nr. 2020-290 vom 23. März 2020 zur Bekämpfung der Covid-19-Epidemie, JORF Nr. 0072 vom 24. März 2020, Text Nr. 2.