DROIT IMMOBILIER – La cession du fonds de commerce comprenant un bail commercial est soumise à l’agrément du bailleur
Cass. Com. 19 avril 2023, n°21-20.655
Le cédant d’un fonds de commerce comprenant un droit au bail doit demander l’agrément du bailleur, dès lors que le contrat de bail commercial le prévoit. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 19 avril 2023, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce d’une société en liquidation judiciaire.
Dans cette affaire, une société a conclu un bail commercial qui prévoyait que le preneur devait obtenir l’agrément du bailleur en cas de cession de son droit au bail.
Le preneur a ensuite fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Le liquidateur judiciaire du preneur a souhaité céder le fonds de commerce du preneur. Ayant trouvé un cessionnaire, il a demandé et obtenu l’autorisation du juge-commissaire pour conclure ladite cession du fonds de commerce.
Cependant, le bailleur s’est opposé à la cession du droit au bail du preneur. Il a donc saisi le juge afin de contester la cession du fonds de commerce du preneur.
La cour d’appel a rejeté la demande du bailleur. Elle a considéré que la clause du bail commercial qui prévoit l’agrément du bailleur en cas de cession du droit au bail ne s’appliquait qu’en cas de cession du droit au bail et non pas en cas de cession du fonds de commerce.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel. En effet, elle a jugé qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou incluse dans celle du fonds de commerce, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire. Ainsi, le bailleur est en droit d’appliquer la clause du bail commercial qui soumet la cession du droit au bail du preneur à son agrément.
Cette jurisprudence s’applique a priori pour toute cession du fonds de commerce comprenant un droit au bail commercial.
Ainsi, en cas de cession du fonds de commerce, le preneur doit nécessairement obtenir l’agrément de la part du bailleur si le bail commercial l’y oblige, ce qui est très souvent le cas en pratique. Cet agrément de la part du bailleur reste en principe une pure formalité, sauf refus dûment justifié.
GGV vous informe : Le preneur à bail commercial devra porter une attention particulière à la clause de cession du droit au bail en cas de négociation d’un bail ou d’un renouvellement. En cas de cession de son fonds de commerce et si le contrat de bail le prévoit, le preneur devra prévoir l’agrément du bailleur avant de finaliser ladite cession. En cas de refus de cession, le bailleur devra dûment justifier ce refus, sous peine de devoir des dommages et intérêts au preneur.
