DROIT IMMOBILIER – La demande en constatation du bail commercial statutaire n’est pas soumise à prescription
Par un arrêt du 25.05.2023, la Cour de cassation a opéré une précision majeure sur la prescription de l’action en constatation d’un bail commercial statutaire née du maintien dans les lieux du locataire à l’expiration d’un bail dérogatoire.
Les parties à un bail peuvent convenir de ne pas appliquer le statut des baux commerciaux lorsqu’elles concluent un bail, appelé alors bail dérogatoire. Ce bail ne peut durer qu’au maximum trois ans (art. L. 145-5 C. com.). Passé ce délai, les parties ne peuvent plus passer outre le statut des baux commerciaux.
En l’espèce, les parties avaient conclu un premier bail dérogatoire de deux ans le 14.06.2004. Puis le 01.05.2006, elles ont conclu un nouveau bail dérogatoire se terminant le 30.09.2006. A l’issue de ce contrat, le preneur est resté dans les lieux et a été laissé en possession, payant un loyer. Ce n’est qu’à compter du 01.12.2016 que le bailleur a demandé au preneur de payer une indemnité d’occupation.
Le preneur a alors saisi le tribunal, afin qu’il constate que le bail était soumis au statut des baux commerciaux. Le bailleur a fait valoir que l’action en reconnaissance du statut des baux commerciaux était prescrite au bout de cinq ans à compter du début du bail dérogatoire, soit en l’espèce depuis le 14.06.2009.
La cour d’appel a donné raison au bailleur, et a déclaré prescrite l’action du preneur.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel.
Dans son arrêt, la Haute juridiction a jugé que l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire est imprescriptible.
En effet, si le preneur reste dans les locaux sans contestation du bailleur plus d’un mois après l’expiration du bail dérogatoire, un nouveau contrat de bail s’opère, soumis au statut des baux commerciaux. Ainsi, au terme d’un bail dérogatoire de trois ans, le bailleur comme le preneur pourront à tout moment solliciter la reconnaissance du bail devenu statutairement commercial, sans être tenu de le faire dans un délai spécifique.
GGV vous informe : Le bailleur comme le preneur souhaitant mettre un terme à un bail dérogatoire de trois ans devront faire preuve de vigilance en exprimant par des actes positifs et non équivoques leur volonté de mettre fin à leur relation contractuelle. A défaut, l’une des parties pourra demander la reconnaissance du statut de bail commercial, ce qui suppose notamment un bail de neuf ans et des obligations légales supplémentaires, notamment pour le bailleur.
