Lettre d’information franco-allemande | Printemps 2025

Par le biais de cette lettre d’information bilingue, rédigée par l’équipe franco-allemande de GGV Avocats – Rechtsanwälte qui a pour vocation de conseiller les entreprises dans leur relations transfrontalières, nous souhaitons vous tenir informés de l’actualité juridique et fiscale française et internationale.

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SOMMAIRE:

• DROIT SOCIAL – Reconnaissance du « harcèlement moral institutionnel » par la chambre criminelle de la Cour de cassation
• DROIT SOCIAL – Prime de partage de la valeur à partir du 1^er janvier 2025 dans les entreprises ayant entre 11 et 49 salariés
• CORPORATE – Campagne d’approbation de comptes 2024 
• CORPORATE – Règles de majorité d’une décision collective d’associés d’une SAS
• CONTENTIEUX – Assurance et conflit de lois : la clause « pay to be paid » n’exclut pas nécessairement l’action directe de la victime d’un sinistre contre l’assureur
• CONTENTIEUX – Expérimentation des tribunaux des activités économiques (TAE) et contribution pour la justice économique
• IMMOBILIER – Modification des règles régissant les meublées de tourisme par la Loi Meur
• IMMOBILIER – La restitution due au vendeur à la suite de l’annulation d’une vente pour dol
• CONSTRUCTION – L’existence de réserves à la réception n’influe pas sur le point de départ de la garantie de parfait achèvement
• DROIT PENAL DES AFFAIRES – Réparation du préjudice subi par l’employeur à raison du délit commis par un salarié
• IT – DATA – Comment maîtriser les risques de l’utilisation de l’IA en entreprise : les recommandations de la CNIL et de l’ANSSI

 

DROIT SOCIAL – Reconnaissance du « harcèlement moral institutionnel » par la chambre criminelle de la Cour de cassation

Par un arrêt du 21 janvier 2025, la Cour de cassation a confirmé la responsabilité pénale des dirigeants d’une société qui avaient mis en œuvre, en toute connaissance de cause, une politique d’entreprise ayant conduit à la dégradation des conditions de travail des salariés, sur le fondement du « harcèlement moral institutionnel ».

Elle a ainsi interprété largement le délit de harcèlement moral au travail, prévu à l’article 222-33-2 du Code pénal, en estimant qu’il ne suppose pas que les agissements répétés, ayant pour objet ou pour effet une dégradation de ses conditions de travail, aient été exercés à l’encontre d’un ou plusieurs salariés déterminés dans le cadre d’une relation individuelle.

Pour la Cour de cassation, le harcèlement moral au travail peut aussi résulter de la mise en œuvre d’une « politique d’entreprise qui a pour objet de dégrader les conditions de travail de tout ou partie des salariés aux fins de parvenir à une réduction des effectifs ou d’atteindre tout autre objectif, qu’il soit managérial, économique ou financier, ou qui a pour effet une telle dégradation, susceptible de porter atteinte aux droits et à la dignité de ces salariés, d’altérer leur santé physique ou mentale ou de compromettre leur avenir professionnel ».

Conseil de GGV : Nous recommandons aux employeurs de prévenir cette forme de harcèlement moral en s’interrogeant sur les éventuelles conséquences négatives de leur politique d’entreprise sur la santé et les conditions de travail des salariés et en s’assurant que la mise en œuvre de cette politique n’excède pas les limites de leur pouvoir normal de direction et de contrôle.

 

DROIT SOCIAL – Prime de partage de la valeur à partir du 1^er janvier 2025 dans les entreprises ayant entre 11 et 49 salariés

A partir du 1^er janvier 2025, les entreprises employant entre 11 et 49 salariés et ayant un bénéfice net fiscal au moins égal à 1% du chiffre d’affaires pendant les trois derniers exercices devront mettre en place au moins un dispositif de partage de la valeur parmi les suivants : mise en place d’un plan de participation ou d’intéressement, abondement d’un plan salarial ou encore verser une prime de partage de la valeur (PPV). Ce dispositif de partage de la valeur a été mis en place à titre expérimental pour cinq ans par l’article 5 de la loi n°2023-1107 du 29 novembre 2023 portant transposition de l’accord national interprofessionnel relatif au partage de la valeur au sein de l’entreprise.

La prime de partage de la valeur est l’un des dispositifs de partage de la valeur et concerne les entreprises visées à l’article L.3311-1 du Code du travail. La mise en place de la PPV se fait par une décision unilatérale de l’employeur précédée de la consultation du comité social et économique, s’il existe, ou par accord d’entreprise.

Tous les salariés sont éligibles.

La prime bénéficie d’une exonération sociale et fiscale plafonnée à 3.000 € par bénéficiaire et par an. Le plafond peut être porté à 6.000 € si l’entreprise a mis en place un accord d’intéressement ou un accord de participation. La PPV peut être versée en une ou plusieurs fois au cours de l’année civile. Cependant, il ne peut y avoir plus d’un versement par trimestre et le plafond annuel évoqué ci-dessus doit être respecté.

L’exonération concerne, sans distinction des montants de rémunération des salariés, les cotisations et impôts suivants : les cotisations sociales (patronales et salariales), la contribution formation et la taxe d’apprentissage, la participation construction ainsi que le forfait social.

Concernant les contributions sociales, la taxe sur les salaires et l’impôt sur le revenu, il est fait la distinction suivante :

Lorsque la rémunération du salarié est inférieure à trois fois la valeur annuelle du SMIC au cours des 12 mois précédant le versement (soit 64.000 € pour 2024), la PPV est exonérée des contributions sociales (CSG et CRDS), de la taxe sur les salaires et de l’impôt sur le revenu.

Lorsque la rémunération du salarié est supérieure ou égale à trois fois la valeur annuelle du SMIC au cours des 12 mois précédant le versement), la PPV n’est pas exonérée des contributions sociales (CSG et CRDS) et de la taxe sur les salaires. A défaut d’affectation de la prime à un plan d’épargne salariale ou retraite, l’impôt sur le revenu sera également dû (Article 1 VI ter de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat modifié par l’article 9 de la loi n°2023-1107 du 29 novembre 2023)

A partir du 1^er janvier 2027, cette distinction en fonction du seuil de rémunération sera supprimée, et dans tous les cas, la PPV ne sera pas exonérée des contributions sociales (CSG et CRDS) et de la taxe sur les salaires. A défaut d’affectation de la prime à un plan d’épargne salariale ou retraite, l’impôt sur le revenu sera également dû.

 

CORPORATE – Campagne d’approbation de comptes 2024 

La campagne d’approbation des comptes démarre pour les sociétés qui ont clôturé leur exercice le 31 décembre 2024. En effet, elles doivent approuver leurs comptes dans les six mois de la clôture de leur exercice, soit au plus tard le 30 juin 2025.

La nomination d’un commissaire aux comptes devient obligatoire dès lors que 2 des 3 seuils suivants sont franchis :

Type d’entreprise	Total Bilan	Montant du chiffre d’affaires	Effectif au cours de l’exercice
Sociétés prises individuellement et sociétés têtes de « petits groupes »	5.000.000 €	10.000.000 €	50
Sociétés contrôlées directement ou indirectement par une ou plusieurs personnes et entités	2.500.000 €	5.000.000 €	25

Dispense d’établissement de rapport de gestion : Sont dispensées d’établir un rapport de gestion, les petites entreprises (à savoir, les sociétés ne dépassant pas deux des trois seuils suivants : 7.500.000 € de total bilan, 15.000.000 € de chiffre d’affaires et 50 salariés)

Attention :

• Les micro-entreprises (à savoir les sociétés ne dépassant pas deux des trois seuils suivants : 450.000 € de total bilan, 900.000 € de chiffre d’affaires et 10 salariés) ne sont plus dispensées d’établir un rapport de gestion.
• Lorsqu’une société est dispensée d’établir le rapport de gestion mais que ses statuts l’exigent, nous recommandons de modifier, en amont, les statuts de la société afin de supprimer cette obligation.
• Par ailleurs, la dispense d’établissement du rapport de gestion n’est pas applicable (i) aux sociétés dont l’activité consiste à gérer des titres de participations ou des valeurs mobilières et (ii) aux sociétés appartenant à l’une des catégories définies à l’article L. 123-16-2 du Code de Commerce, comme par exemple les établissements de crédit, des compagnies d’assurance ou de réassurance ou des fonds de retraite professionnelle ou bien les personnes et entités dons les titres financiers sont admis aux négociations sur un marché réglementé.

 

Annexe comptable : Sont dispensées d’établir une annexe comptable, les micro-entreprises.

Confidentialité des comptes annuels : Les micro-entreprises peuvent demander, lors du dépôt des comptes au Greffe, que les comptes ne soient pas rendus publics.

Le cabinet GGV se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous assister dans l’approbation de vos comptes.

 

CORPORATE – Règles de majorité d’une décision collective d’associés d’une SAS

L’arrêt rendu en Assemblée plénière par la Cour de cassation le 15 novembre 2024 (n° 23-16.670) est d’une importance particulière, puisqu’il vient remettre en question une jurisprudence antérieure de cette même Cour. Cet arrêt concerne les modalités pouvant être fixées par les SAS pour adopter une décision collective.

Dans les faits, un article des statuts d’une SAS mentionnait que « les décisions collectives des associés sont adoptées à la majorité du tiers des droits de vote des associés, présents ou représentés, habilités à prendre part au vote considéré ». Certains associés ont donc utilisé cet article pour prendre plusieurs résolutions, notamment sur une augmentation du capital social par l’émission d’actions nouvelles, sur la suppression du droit préférentiel de souscription des associés et sur la réserve d’émission des actions nouvelles à l’un des associés. Ces décisions ont été adoptées avec 46 % de voix pour et 54 % de voix contre. Les associés réfractaires à l’adoption des résolutions ont alors demandé à la justice l’annulation de la décision de la Cour d’appel.

Un premier arrêt (Cass. Com. 19 janvier 2022 n° 19-12.696) est venu casser le jugement d’appel, précisant que les résolutions que les associés d’une SAS doivent prendre collectivement ne peuvent être adoptées par un nombre de voix inférieur « à la majorité simple des votes exprimés », c’est-à-dire à plus 50 % des voix.

L’affaire a été renvoyée devant une cour d’appel en 2023, qui a résisté face à la solution de la chambre commerciale de la Cour de cassation, en jugeant que les associés d’une SAS peuvent fixer librement les conditions de prise de décision collective dans les statuts.

C’est dans ces circonstances que l’Assemblée plénière a réexaminé cette question de droit, afin de déterminer si les statuts d’une SAS peuvent fixer librement les conditions de prise de décision collective, notamment en prévoyant un seuil de votes sans exiger une règle de majorité.

L’Assemblée plénière énonce qu’« une décision collective d’associés ne peut être tenue pour adoptée que si elle rassemble en sa faveur le plus grand nombre de voix. Toute autre règle conduirait à considérer que la collectivité des associés peut adopter, lors d’un même scrutin, deux décisions contraires.

Il s’en déduit que la décision collective d’associés d’une société par actions simplifiée, prévue par les statuts ou imposée par la loi, ne peut être valablement adoptée que si elle réunit au moins la majorité des voix exprimées, toute clause statutaire contraire étant réputée non écrite. […] »

L’arrêt suscite une certaine ambivalence, car il oppose deux conceptions du régime décisionnel des SAS : l’exigence d’une majorité protectrice et la liberté statutaire des associés. La première soutient que toute prise de décision collective doit s’appuyer sur une véritable majorité des voix afin d’éviter des résolutions incohérentes ou non fidèles à la volonté des associés. À l’inverse, la liberté statutaire issue de l’article L. 227-9 du Code de commerce pourrait permettre aux associés de définir les règles de prise de décision, y compris en instaurant un simple seuil d’approbation sans majorité. Le raisonnement des magistrats de la Cour de cassation s’oriente donc vers la première conception.

Conseil de GGV : Lors de la rédaction de vos statuts, il convient de veiller à ce que les règles de majorité soient conformes à cette nouvelle jurisprudence de la Cour de cassation afin d’éviter des conflits potentiels liés à des votes minoritaires divergents.

 

CONTENTIEUX – Assurance et conflit de lois : la clause « pay to be paid » n’exclut pas nécessairement l’action directe de la victime d’un sinistre contre l’assureur

Par un arrêt rendu le 18 décembre 2024 (Civ. 1, 18 décembre 2024, n°21-23.252), la Cour de cassation vient reconnaître le droit de la victime d’agir directement contre la compagnie d’assurance du responsable, alors que ce droit est exclu par une clause de « pay to be paid » prévue par le contrat d’assurances.

Dans cette affaire, une barge avait heurté une passerelle appartenant à la Ville de Cannes. La ville de Cannes avait d’abord engagé une action en indemnisation contre le propriétaire de la barge ; puis, dans un second temps, elle avait assigné l’assureur du propriétaire de la barge devant le Tribunal de grande Instance de Grasse. De nationalité anglaise, la compagnie d’assurance avait saisi quant à elle la Haute Cour de Londres d’une action en déclaration de non-responsabilité à l’égard de la ville de Cannes, juridiction désignée par la clause attributive de juridiction prévue au contrat d’assurance conclu entre le propriétaire et ses assureurs. Le juge britannique a jugé que la ville de Cannes ne bénéficiait pas d’un droit d’action directe contre l’assureur en application de la clause « pay to be paid » prévue par le contrat d’assurance.

Issue de la pratique juridique anglaise, la clause « pay to be paid » prévoit que l’assureur ne saurait être tenu d’indemniser la victime, dès lors que l’assuré n’a pas lui-même préalablement indemnisé cette dernière, ce qui revient à exclure le droit d’action directe de la victime contre l’assureur.

En parallèle, la procédure a suivi son cours devant les juridictions françaises, jusque devant la Cour de cassation.

Ainsi, dans un arrêt du 18 décembre 2024, la Cour de cassation fait application de la position constante de la jurisprudence, qui est favorable au droit d’action directe de la victime à l’encontre de la compagnie d’assurance. Elle rappelle à ce titre que l’action directe de la victime contre l’assureur est recevable, dès lors qu’elle est autorisée soit par la loi du lieu de survenance du dommage, soit par la loi régissant le contrat d’assurance.

Elle a donc vérifié si la victime pouvait bénéficier d’un droit d’action directe soit en application de la loi applicable au contrat d’assurance, à savoir la loi anglaise, soit en application de la loi du lieu de survenance du sinistre, c’est-à-dire la loi française. Constatant que le droit français prévoit expressément la possibilité d’une telle action directe (art. L. 124-3 du Code des assurances), la Cour de cassation a reconnu que la Ville de Cannes était recevable à agir directement à l’encontre de la Compagnie d’assurance, quand bien même la loi du contrat d’assurance excluait cette action.

La Cour de Cassation a donc écarté l’application de la clause « pay to be paid » pour statuer sur la recevabilité de l’action directe de la victime à l’égard de l’assureur.

Cet arrêt clarifie le mécanisme de l’action directe contre un assureur dans les litiges internationaux, offrant une solution favorable aux victimes de sinistre. Ainsi, le juge français restreint considérablement la portée des clauses dites « pay to be paid » imposées par les assureurs, lorsque le droit français peut trouver à s’appliquer.

 

CONTENTIEUX – Expérimentation des tribunaux des activités économiques (TAE) et contribution pour la justice économique

Loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 et jusqu’au 31 décembre 2028, 12 tribunaux de commerce ont changé de dénomination et sont désormais renommés tribunaux des activités économiques (TAE). Il s’agit des tribunaux de commerce d’Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces tribunaux ont en outre vu leurs compétences élargies aux procédures de sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire, procédures amiables pour l’ensemble des professionnels, et aux litiges relatifs aux baux commerciaux, lorsqu’ils sont liés à une procédure collective.

En outre, les demandeurs qui souhaitent introduire une procédure devant un des TAE susmentionnés doivent s’acquitter d’une contribution pour la justice économique, dès lors que la valeur du litige est supérieure à 50.000 € (loi du 20 novembre 2023 et décret n° 2024-1225 du 30 décembre 2024). Le montant de la contribution varie selon la capacité financière du demandeur, son statut et la valeur en litige.

Certaines personnes sont exonérées de la contribution pour la justice économique : il s’agit des personnes morales employant moins de 250 salariés, ainsi que l’Etat et les collectivités territoriales.

En outre, certaines procédures ne sont pas assujetties à cette contribution, telles que par exemple les demandes d’homologation de protocole transactionnel, l’ouverture d’une procédure collective, etc.

Conseil de GGV : Il est opportun de prévoir ou de revoir vos clauses attributives de juridiction, afin d’anticiper la gestion d’éventuels contentieux – N’hésitez pas à nous contacter.

 

IMMOBILIER – Modification des règles régissant les meublées de tourisme par la Loi Meur

La loi n°2024-1039 dite « Loi Meur » renforce la réglementation en matière de meublés de tourisme en France.

Sont définis comme des meublés de tourisme les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (art. L. 324-1-1 C. tourisme).

Voici les changements les plus importants à retenir en la matière :

• L’obligation de l’enregistrement des locations touristiques

L’article 1^er de la Loi Meur impose à tout bien loué en meublé touristique, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, de faire l’objet d’une déclaration préalable via un téléservice national, et ce, au plus tard le 20 mai 2026. La déclaration devra préciser si le meublé de tourisme loué est la résidence principale du loueur ou non, le loueur devant en rapporter la preuve via un avis d’imposition.

En cas de fausse déclaration préalable, une amende administrative d’un montant allant jusqu’à 20.000 € pourra être prononcée par la commune d’ici 2026. En cas de non-déclaration, toute personne qui ne fera pas de déclaration sera passible d’une amende administrative de 5.000 à 10.000 €.

Pour rappel, aujourd’hui, l’obligation de déclaration préalable en mairie s’applique seulement lorsque le local loué est une résidence secondaire.

• Concernant les autorisations de changements d’usage des locaux d’habitation

Depuis le 21 novembre 2024, l’application automatique du régime d’autorisation est supprimée. La loi unifie le régime et distingue à présent deux types de communes :

• Dans les communes en zones tendues, c’est-à-dire celles où la taxe sur les logements vacants est en vigueur, le contrôle du changement d’usage des logements sera désormais effectué par la commune, sur simple délibération.
• En revanche, dans les zones non tendues, le changement pourra également se faire par délibération, mais celui-ci devra être motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

En cas de non-respect de ces dispositions, une amende de 100.000 € pourra être imposée par local transformé. De plus, une procédure judiciaire peut être intentée par l’Agence nationale de l’habitat, l’autorité organisatrice de l’habitat, et l’EPCI.

Pour rappel, auparavant l’autorisation du changement d’usage était obligatoire dans les communes de plus de 200.000 habitants, les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Pour les zones tendues, le contrôle du changement pouvait être instauré sur délibération, et sur autorisation préfectorale pour les autres communes.

• Concernant les autorisations temporaires de changement d’usage

La possibilité pour les communes d’instaurer un quota : depuis le 21 novembre 2024, les communes peuvent fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires pour le changement d’usage de locaux en meublés de tourisme. Ces quotas sont définis par délibération en conseil municipal. Dans les zones concernées, une compensation est obligatoire pour transformer un logement à usage d’habitation en meublé de tourisme de manière permanente. Les autorisations temporaires sont limitées à une durée inférieure à cinq ans.

L’autorisation obligatoire pour les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation : au plus tard le 20 mai 2026, la location en tant que meublé de tourisme en zone tendue de tout local qui n’est pas à usage d’habitation pourra faire l’objet d’une autorisation obligatoire (art. L. 324-1-1 C. tourisme).

Pour rappel, aujourd’hui seuls les locaux à usage commercial situés dans des communes en zone tendue peuvent faire l’objet d’une obligation d’autorisation en cas de transformation en location meublées touristiques.

• La réduction du nombre maximal de jours de location des résidences principales :

A partir de 2025, les communes situées en zone tendues pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales pourront être mis en location meublée touristique.

Pour rappel, la durée maximum auparavant était de 120 jours pour les communes où une autorisation préalable était nécessaire.

Une amende pouvant aller jusqu’à 15.000 € pourra être prononcée par le maire en cas de location au-delà du nombre autorisé de nuitées.

De plus, toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un meublé de tourisme, doit transmettre à la commune le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a été loué lorsque celle-ci en fait la demande. Ces informations doivent être transmises dans un délai d’un mois.

En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé, ces personnes n’ont plus le droit d’offrir à la location le meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur (nouvel art. L. 324-2-1 C. tourisme).

• Nouveaux taux d’abattement fiscaux

Les nouveaux taux des abattements forfaitaires pour frais depuis le 1^er janvier 2025 sont les suivants :

• 50% pour les biens classés et les chambres d’hôte jusqu’à un chiffre d’affaires de revenus locatifs annuel de 77.700 € (contre 71% et un plafond de 188.700 € auparavant) ;
• 30% pour les biens non classés jusqu’à un chiffre d’affaires de revenus locatifs annuel de 15.000 € (contre 50% et un plafond de 77.700 € auparavant). 

• De nouvelles exigences énergétiques

Les nouveaux logements proposés à la location en tant que meublés de tourisme situés en zone tendue seront soumis à une autorisation de changement d’usage et devront attester d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) entre les classes A et E à partir du 21 novembre 2024 jusqu’au 31 décembre 2033.

En conséquence, les logements classés F ou G ne pourront pas obtenir d’autorisation de changement d’usage et ne pourront donc pas être loués, ce qui est plus strict que pour les locations classiques qui admettent les logements classés F.

À partir du 1^er janvier 2034, tous les logements devront justifier d’un DPE compris entre les classes A et D, sauf si le logement constitue la résidence principale du loueur.

L’absence de transmission du DPE au maire lorsqu’il en fait la demande pourra être passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent, pourra faire l’objet d’une amende administrative allant jusqu’à 5.000 € par local concerné.

Pour rappel, aujourd’hui le DPE n’a pas besoin de figurer dans le contrat de location saisonnière et il n’est pas obligatoire si le logement loué est utilisé moins de quatre mois par an.

• La modification du règlement de copropriété

La nouvelle loi impose aux règlements de copropriété d’indiquer explicitement l’interdiction ou l’autorisation de la location touristique. La modification des règlements de copropriété aux fins d’interdiction de la location de logements autres que la résidence principale devra faire l’objet d’un vote à la majorité des deux tiers des membres du syndicat. L’unanimité est néanmoins requise lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans des lots qui ne sont pas à destination commerciale.

Le copropriétaire devra également informer le syndic de l’enregistrement de son lot en tant que meublé de tourisme, et cette information devra être mentionnée lors de la prochaine assemblée générale par le syndic.

Pour rappel, auparavant, l’autorisation ou l’interdiction de la location touristique était laissé à la libre appréciation des copropriétés qui pouvaient ainsi l’indiquer ou non dans leur règlement par une décision unanime.

Conseils de GGV : Concernant les organismes proposant des meublés de tourisme à la location : il est essentiel d’être particulièrement vigilant sur les règles établies par les communes, notamment concernant le nombre de nuitées autorisées pour les résidences principales. Il est recommandé de mettre en place un système automatisé pour signaler tout dépassement du nombre de nuitées autorisées.

Pour les particuliers proposant à la location en tant que meublés de tourisme leurs résidences secondaires : il est conseillé de prévoir dès maintenant des fonds pour les travaux nécessaires en vue de la mise en conformité énergétique des locaux afin de respecter les nouvelles normes DPE.

Dans tous les cas, il est important de se prévoir un rappel pour l’enregistrement des locations de meublés de tourisme qui est à effectuer au plus tard le 20 mai 2026.

 

IMMOBILIER – La restitution due au vendeur à la suite de l’annulation d’une vente pour dol

Cass. 3^ème civ. 5-12-2024 n° 23-16.270

Cette décision traite d’un sujet peu abordé par la Cour de cassation, les conséquences de la restitution d’un immeuble après l’annulation de la vente, et plus particulièrement, la restitution de la valeur de jouissance.

Selon l’article 1178, al. 2 du Code civil, ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé. Par conséquent, la nullité d’un contrat a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion du contrat.

Sa mise en œuvre ne pose pas de difficultés lorsque le contrat annulé n’a pas encore reçu de commencement d’exécution. Elle est beaucoup plus problématique lorsque le contrat a déjà été exécuté en tout ou partie : dans ce cas, en effet, les prestations exécutées donnent lieu à restitution.

En principe, la restitution d’une chose a lieu en nature ; ce n’est que lorsque cela est impossible que la restitution a lieu en valeur, estimée au jour de cette restitution (art. 1352 C. civ.).

La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. Celle-ci est évaluée par le juge au jour où il se prononce (art. 1352-3, al. 1 et 2, C. civ.).

Enfin, celui qui a reçu de bonne foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du jour de la demande (art. 1352-7 C. civ.).

Dans les faits, les acquéreurs d’une maison d’habitation ont subi, un an après leur acquisition, un important dégât des eaux.

Les acquéreurs ont alors assigné le vendeur en annulation de la vente pour dol, et la vente a été annulée.

Le vendeur a demandé reconventionnellement le paiement d’une indemnité d’occupation couvrant la période pendant laquelle les acquéreurs ont occupé la maison.

La cour d’appel de Versailles a rejeté la demande reconventionnelle du vendeur au motif que la restitution de l’usage de l’immeuble – par le paiement d’une indemnité d’occupation – était subordonnée à l’absence de faute du vendeur.

La Cour de cassation (Cass. 3^ème civ. 5-12-2024 n° 23-16.270) a cassé la décision d’appel au visa des articles 1352-3, al. 1 et 1352-7 du Code civil, jugeant que la créance de restitution due au vendeur incluant la valeur de jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur n’est pas subordonnée à l’absence de faute de la part du vendeur ou l’absence de mauvaise foi de celui-ci, l’acquéreur de bonne foi étant redevable de l’indemnité d’occupation qu’à compter du jour de la demande.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation vient donc faire une application stricte des dispositions relatives à la restitution de la valeur de jouissance en tirant les conséquences nécessaires de l’annulation d’une vente d’immeuble, qui fait naître une créance, au profit du vendeur, sur ladite jouissance de l’immeuble.

  

CONSTRUCTION – L’existence de réserves à la réception n’influe pas sur le point de départ de la garantie de parfait achèvement

Le point de départ de la garantie de parfait achèvement est la réception des travaux, et ce avec ou sans réserves. Cette règle, déjà établie dans le cadre des marchés privés de travaux, s’applique également en matière de marchés publics de travaux, depuis l’arrêt du Conseil d’État du 13 décembre 2024.

Les garanties des constructeurs assurent la protection du maître d’ouvrage contre les dommages ou malfaçons dès la remise de l’ouvrage par le constructeur.

Le point de départ de ces garanties fait régulièrement l’objet de débats en cas de contentieux entre le maître d’ouvrage et le constructeur, en raison de la prescription de la mise en œuvre de ces garanties. C’est particulièrement le cas en matière de garantie de parfait achèvement, dont la durée est d’un an et qui permet au maître d’ouvrage de demander au constructeur de réparer à ses propres frais tout désordre survenant durant la première année post-travaux.

Pour les marchés privés de travaux, le point de départ de cette garantie est la réception des travaux, soit l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves (art. 1792-6, al. 1 C. civ.).

Il n’existe toutefois pas de réglementation identique pour les marchés publics de travaux. En effet, dans ces contrats, la garantie de parfait achèvement prend effet à la date d’effet de la réception (art. 44.1 du CCAG). Cependant, le texte ne précise pas si ce délai court également en cas de réception avec réserves.

Telle était la problématique qu’a dû trancher le Conseil d’État dans un arrêt du 13 décembre 2024. En l’espèce, une commune avait conclu un marché public de travaux et a soulevé des réserves lors de la réception des travaux. Estimant que ces réserves n’avaient pas été levées, elle a assigné l’entreprise de travaux afin de la voir condamner à lui payer certaines sommes au titre de la garantie de parfait achèvement. Or, la cour administrative d’appel a rejeté sa demande, au motif qu’elle était prescrite.

Le Conseil d’Etat a donné raison au juge d’appel. Il considère que la réception des travaux est le point de départ de la garantie de parfait achèvement, même lorsqu’elle est prononcée avec réserves.

Par ailleurs, le Conseil d’Etat a précisé que les parties pouvaient déroger contractuellement à cette règle.

Il s’agit là d’une autre différence entre la garantie de parfait achèvement des marchés privés de travaux et des marchés publics de travaux. En effet, dans un marché privé de travaux, les parties ne peuvent pas fixer un autre point de départ de la garantie de parfait achèvement que celui fixé par la loi, sauf si celui-ci a pour conséquence d’allonger la durée de la garantie.

Conseil de GGV : le maître d’ouvrage et le constructeur devront s’assurer de la date de réception des travaux par écrit, afin d’éviter toute discussion ultérieure sur cette date qui détermine la prescription des actions fondées sur les garanties du constructeur. Il est d’usage de signer un protocole de réception des travaux pour ce faire.

  

DROIT PENAL DES AFFAIRES – Réparation du préjudice subi par l’employeur à raison du délit commis par un salarié

 Cass. crim. 14 janvier 2025, n°24-81.365, publié au Bulletin

Un salarié, qui avait conduit sous l’emprise de stupéfiants et adopté une conduite imprudente, a causé un accident de la route avec son véhicule professionnel. Cité à comparaître devant le tribunal correctionnel à raison de ces délits, il a été déclaré coupable des chefs de conduite d’un véhicule en ayant fait usage de produits stupéfiants en récidive et conduite à une vitesse excessive.

L’accident causé par le salarié ayant lourdement endommagé le véhicule et causé un important préjudice matériel, l’employeur du salarié et propriétaire du véhicule s’est constitué partie civile pour obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de l’article 2 du Code de procédure pénale qui dispose que « l’action civile en réparation du dommage causé par un crime, un délit ou une contravention appartient à tous ceux qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l’infraction ». Le tribunal correctionnel a déclaré recevable la constitution de partie civile de la société, statué sur son préjudice et condamné le prévenu à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Le prévenu a interjeté appel du jugement rendu, en limitant son appel aux seuls intérêts civils. La Cour d’appel d’Orléans a confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le prévenu à verser diverses sommes à la société au titre du préjudice matériel subi.

Contestant la recevabilité de la constitution de partie civile de son employeur, le prévenu a alors formé un pourvoi en cassation, se fondant sur le principe de prohibition des sanctions pécuniaires, consacré par l’article L.1331-2 du Code du travail qui dispose que « les amendes ou autres sanctions pécuniaires sont interdites » et dont la Cour de cassation rappelle qu’il est d’ordre public (Cass. soc. 20 octobre 2010, n°09-42.896). Suivant ce principe, la responsabilité pécuniaire d’un salarié à l’égard de son employeur ne peut résulter que de sa faute lourde, ce qui requiert de démontrer son intention de nuire.

Le prévenu soutenait que les infractions reprochées ne comportaient pas de caractère intentionnel et que la constitution de partie civile de son employeur aux fins d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts valait sanction pécuniaire.

Le prévenu se fondait, en outre, sur les dispositions prévues par l’article 1242 du Code civil et prétendait que le fait d’avoir adopté une conduite dangereuse n’est pas constitutif d’une faute lourde.

A cet égard, la Chambre sociale de la Cour de cassation a pu juger par le passé que « la responsabilité pécuniaire d’un salarié à l’égard de son employeur ne peut résulter que de sa faute lourde », et qu’ainsi, le fait pour un salarié, de conduire un véhicule poids-lourd en étant dénué d’un permis de conduire valable n’est pas constitutif d’une faute lourde et, ne peut, en conséquence, entraîner sa condamnation à verser à son employeur des dommages et intérêts (Cass. soc. 25 janvier 2017, n°14-26.071).

Dans l’arrêt ici commenté, la Chambre criminelle de la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel d’avoir jugé que l’employeur pouvait demander la réparation de son préjudice direct résultant de la commission d’une infraction, quand bien même cette infraction n’aurait pas été commise de manière intentionnelle.

Ainsi, lorsqu’un employeur se constitue partie civile à raison de la commission d’une infraction par l’un de ses salariés, il suffit désormais que le salarié soit déclaré coupable de l’infraction et de démontrer avoir subi un préjudice direct à raison de la commission de cette infraction pour obtenir réparation.

  

IT – DATA – Comment maîtriser les risques de l’utilisation de l’IA en entreprise : les recommandations de la CNIL et de l’ANSSI

 L’intelligence artificielle (IA) est devenue un levier stratégique pour les entreprises, offrant des opportunités d’innovation et d’efficacité accrues. Elle a ainsi été au cœur des préoccupations politiques et économiques lors du Sommet pour l’action sur l’intelligence artificielle qui s’est déroulé à Paris du 6 au 11 février 2025. Cependant, son utilisation soulève des questions essentielles concernant son encadrement juridique et éthique, et notamment en matière de protection des données personnelles et de sécurité des systèmes d’information, puisque les performances des systèmes d’IA reposent sur une récolte de données massive, en ce incluant nécessairement des données personnelles.

En France, la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) et l’Agence Nationale de la Sécurité des Systèmes d’Information (ANSSI) ont émis des recommandations afin de guider les entreprises dans une utilisation et une adoption responsable de l’IA.

La CNIL a ainsi publié une série de recommandations relatives à un développement et une utilisation des systèmes d’IA dans le respect du Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD).

Elle met l’accent sur la nécessaire déclinaison des principes du RGPD aux spécificités de l’IA, notamment les principes de finalité, de la minimisation des données, de la transparence sur le traitement de données personnelles et de l’exercice des droits des personnes concernées.

Ces recommandations visent à concilier innovation technologique et respect des droits fondamentaux des personne concernées dont les données personnelles sont traitées par des systèmes d’IA.

De son côté, l’ANSSI a également formulé des recommandations pour assurer la sécurité des systèmes d’IA. En effet, l’ANSSI rappelle dans que les systèmes d’IA demeurent fondamentalement des systèmes logiciels, soumis aux mêmes vulnérabilités que des logiciels classiques et présentant ainsi des risques de cybersécurité pour les entreprises.

Par ces recommandations, l’ANSSI vise à garantir la robustesse et la fiabilité des systèmes d’IA. Elles incluent : l’intégration de la sécurité à chaque phase du cycle de vie du système d’IA (de l’entraînement à la production), une analyse des risques préalable, une sécurisation des données permettant l’entraînement de l’IA et la mise en place de mécanismes de gestion des accès aux systèmes d’IA.

Les recommandations de la CNIL et de l’ANSSI sont à mettre en perspectives et à allier avec la récente entrée en vigueur de l’IA Act le 1^er août 2024 qui introduit un cadre règlementaire commun sur l’IA au sein de l’Union européenne et classe les différents systèmes d’IA en fonction de leur niveau de risque.

Cette approche par le risque implique des entreprises ayant recours à l’IA de se responsabiliser elles-mêmes. Il leur appartient en conséquence de mettre en place un encadrement interne sur leurs systèmes d’IA, des bonnes pratiques et d’assurer une gouvernance sur ces sujets. Par ailleurs, l’IA Act met un accent particulier sur la formation des personnes impliquées dans le développement, le déploiement et l’utilisation des systèmes d’IA. Cette importance de la formation et de la sensibilisation des acteurs impliqués dans l’IA est également rappelée par la CNIL et l’ANSSI dans leurs recommandations respectives.

En adoptant une approche proactive et structurée, les entreprises peuvent exploiter le potentiel de l’IA tout en maîtrisant les risques associés. En effet, pour rappel, une mise en œuvre non maîtrisée peut exposer les entreprises à des risques juridiques, financiers et réputationnels.

Le cabinet GGV se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en conformité et la sécurisation de vos pratiques concernant l’IA.